曹发贵：大陆居民中介台湾土地合同的效力
发布时间：2014-05-23 来源：
【期刊名称】 《人民司法（案例）》
【作者】 曹发贵（一审主审法官） 【作者单位】 福建省厦门市中级人民法院
【分类】 合同法 【期刊年份】 2010年
【期号】 10 【页码】 94
【摘要】
【要点提示】大陆居民中介我国台湾地区的房地产买卖比较鲜见。买卖成交后，中介人林一德还有新台币220万元的中介费没拿到，而买受方吴堡尧虽然成为“地主”，土地却被台南地方法院检察署冻结。这样，买受方与中介人之间就该不该支付剩余中介费发生纠纷。法院判决居间合同有效，支付全部居间报酬的条件已经具备。
案号一审：（2006）厦民初字第476号
【全文】 【法宝引证码】 CLI.A.1169252
【案情】
原告：占少容、林若昕。
被告：吴堡尧。
厦门人叶张秀芬于1948年5月20日取得坐落在台湾地区台南县永康乡網寮段大字930地块的所有权。不久，叶张秀芬回到厦门。后来，由于海峡两岸的特殊状态，她一直未能实际对该土地行使权利。1992年6月，林一德作为居间人，撮合了叶张秀芬与被告吴堡尧之间关于买卖坐落在台湾地区台南县永康乡網寮段大字930地块（后分割为八块）的土地交易，买卖双方于1992年6月30日在厦门市公证处签订了土地买卖契约，买卖价款为美金135万元。该契约第三条规定：“甲方（即叶张秀芬）保证……该笔土地产权清楚，未租予他人，未同意他人使用，亦未借予任何人，以及现有地上物属侵占行为……”。1996年2月25日，被告与林一德签订一份合约书，被告确认林一德的中介人身份以及其所应获得报酬的数额为新台币720万元。双方约定：在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时即应兑现上述中介费，被告吴堡尧不得以任何借口不兑现上开支票之款项；如果土地买卖不能过户，林一德应偿还被告预先支付的新台币500万元。之后，被告吴堡尧支付了中介费新台币500万元给林一德，尚欠新台币220万元。1998年11月16日，林一德在南京去世，其法定继承人为原告占少容、林若昕。
上述坐落在台南县永康乡網寮段大字930地块，曾经被分割为八小块，其中四地块已被征收，剩余四地块于2004年2月20日过户至被告吴堡尧名下。2006年4月，上述过户至被告吴堡尧名下的四块地产被台南地方法院检察署冻结。
原告占少容、林若昕与被告吴堡尧就支付剩余中介费事宜发生纠纷，被告以土地被冻结为由拒绝支付。原告占少容、林若昕以中介人林一德之合法继承人身份提起诉讼，请求判令被告支付中介费新台币220万元（按照1：4.2的比率计算，折合人民币523809.52元），并自2005年5月起按日万分之二点一标准支付逾期付款违约金直至付清款项之日止。被告吴堡尧对原告起诉的事实没有异议，但辩称其向叶张秀芬购买的土地被冻结了，至今未真正拥有该土地，故支付中介费的条件尚未成熟，本案应中止诉讼。
【审判】
福建省厦门市中级人民法院经审理认为，本案合同签订地、被告可供扣押财产所在地在厦门，故本院对本案居间合同纠纷享有管辖权。居间事务发生在厦门，本案应当适用居间人住所地法律即中华人民共和国法律。林一德受被告吴堡尧委托，促成了被告与叶张秀芬之间的买卖位于台湾地区土地交易，林一德的行为属于居间行为。林一德与被告吴堡尧于1996年2月25日签订的合约书属于对此前居间行为的确认。该合约书内容是双方的真实意思表示、不违反法律规定，依法应认定为有效合同。林一德去世后，该合同权利义务由其法定继承人即原告占少容、林若昕承受。被告对于尚欠中介费（即居间报酬）新台币220万元的事实没有异议，仅辩称支付该款的条件尚未成就。在通常情况下，居间人促成合同成立后，委托人就应当按照约定支付报酬，而当事人就支付时间进行约定或者附加一定条件也符合法律规定。1996年2月25日被告与林一德签订的合约书将地产过户作为支付中介费的条件，该约定符合中华人民共和国民法通则第六十二条的规定。被告吴堡尧向叶张秀芬购买的坐落于台湾地区台南县永康市的地产已于2004年2月20日过户至被告名下，即合约书所约定的支付所有居间报酬的条件已经成就，被告在该日就有义务将所有居间报酬支付给原告。合约书还规定了返还居间报酬的条件是土地不能过户，该条件与已发生的过户事实相悖。目前，被告所取得的土地所有权仅被禁止处分，将来如果发生其取得所有权无效的情形，与本案属于不同的法律关系，并不能作为被告自2004年2月20日至今仍不支付居间报酬的正当理由。被告未依照合约书的约定支付剩余居间报酬新台币220万元，构成违约，应依照合同约定承担违约责任。原告仅请求按照每日万分之二点一的比例，从2005年5月起计算的违约金，属于其自由处分民事权利的范畴，符合有关法律规定。该院依照中华人民共和国民法通则第六十二条、第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决被告吴堡尧应于本判决生效之日起10日内向原告占少容、林若昕支付新台币220万元及其逾期付款违约金（自2005年5月1日起按照每日万分之二点一计算）。
宣判后，被告服从判决，主动向原告履行了判决确定的给付义务。
【评析】
本案所涉中介情形在中国大陆的现实生活中较为罕见，但该案的出现足以证明台湾海峡两岸人民交往之密切程度已经深入社会生活的诸多领域，其法律以外的意义显然更为重要。本案由居住在厦门的林一德充当中介，介绍台商购买位于台南市的土地，双方争议在于土地过户过程中出现一波三折的事件，即出现了台湾地区的司法机构的介入，引起了对居间合同是否已经履行完毕的争议。合议庭通过对证据的审查，严格从双方约定的支付中介费的条件出发，认为中介之居间行为业已完成，委托方需支付相应的费用，不支付即构成违约，应承担违约的民事责任。虽然本案居间标的物在我国台湾地区，但居间行为地在厦门市，故目前存在不同法域的现实情况下，按照法律行为地的法律来评价当事人之间的法律行为，在法律适用方面有所突破，对类似案件具有指导意义。判决后，当事人也自动履行判决确定的义务，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
本案涉及大陆居民中介台湾土地的合法性以及附条件法律行为两个法律问题，争议焦点是支付中介费的条件是否成就。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同、诺成性合同、不要式合同，合同法对它进行了专门的规定，是独立的有名合同，如涉及房地产业又称为房地产中介服务合同。合同法将居间合同分为报告居间和媒介居间。报告居间是指居间人为委托人寻找并指示可以与委托人建立合同关系的人；媒介居间是指居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但要报告订立合同的机会，还要周旋于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。根据合同法对居间合同的规定，居间人的义务是提供订约机会或提供订约的媒介服务，居间方完成居间义务，委托方即应支付报酬。
本案的特殊性除了当事人的身份、交易的标的物外，还有一个司法实践中存有一定分歧的问题，即当事人的资格不符合一些行政法规的要求，该合同效力如何认定？对于个人从事中介活动所达成的房地产买卖合同效力问题的认定，审判实践中存在分歧。有观点认为，个人没有经营房地产中介的资质，应认定相应居间合同无效，其依据是我国城市房地产管理法、《城市房地产中介服务管理规定》等规定。城市房地产管理法第六十九条规定：“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”《城市房地产中介服务管理规定》第八条第一款规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”第十条第一款规定：“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。”据此，有的法院判决认为，从事房地产中介业务的必须是具有相应资质的企业，而个人并不具备房地产中介、咨询的相应资质，故本案中的中介行为违反了有关房地产中介的法律规定，所签订的中介合同属无效合同。
一审法院认定本案中介合同有效，因当事人对合同效力并无争议，故没有展开论述。而认定本案居间合同有效，则考量了以下几个因素：
一、从促进交易的理念出发，不轻易认定合同无效。
民商事法律法规的一个主要目的是保护当事人合法权益，维护社会经济秩序。合同法体现了应当激励交易而并不是限制交易，其显著的表现就是最大限度地使一个已经存在的合同合法有效，而不是把大量的合同都认定为无效。同时，作为私法领域的一类重要民事法律行为，法律应充分保护公民的自愿，而不必进行过多的限制和干涉。民法通则第八十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，都具体规定了对依法成立的合同进行法律保护。因此对合同效力的认定就成了国家对合同的认可、保护与干涉的具体内容之一。
二、严格依照合同法来认定合同效力。
合同法对合同效力认定的重大贡献就是第五十二条第（五）项的规定，该条规定了合同或合同条款违反法律、行政法规的强制性规定时无效，这才是合同无效的根本原因，甚至可以看作是判断一个合同是否有效的法定标准。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条之规定，人民法院认定合同效力应当以法律、行政法规的强制性规定为依据。这个法是指全国人大制订的法律和国务院行政法规的强制性、禁止性规定。理论上，把强制性规范分为涉及刑事责任的强制性规范、行政责任的强制性规范、民事责任的强制性规范等类型。有些强制性规范如果当事人予以违反，有可能会因此而受到行政处罚甚至刑事制裁，但并非一定会承担民事责任。只有合同一方当事人违反了会影响其民事行为及责任的强制性规范时，人民法院或仲裁机构才能对其作出相应的认定和处理。虽然《城市房地产中介服务管理规定》和城市房地产管理法都对房地产中介机构的设置进行规范，但并没有指向房地产中介服务行为的效力。有些规范性文件具有浓厚的行政色彩，主要是从行政上管理和规范房地产中介活动。例如，城市房地产管理法第六十九条的规定就是行政处罚措施，并未规定个人提供服务的房地产居间合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》属于部门规章，不能作为认定合同效力的依据。因此，本案居间人的居间活动并不存在主体不适格的情形，双方的约定应为有效，委托人应依照约定向居间人支付报酬。居间的核心价值并不在于促成合同的订立这一环节，而是在于提供有效的信息。居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件。委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。
三、合同签订时法律无禁止性规定。
从城市房地产管理法时间效力看，该法制定于1994年，修订于2007年，其中也没有溯及力规范；《城市房地产中介服务管理规定》制定于1996年、修订于2001年，其中也没有溯及力规范。本案的居间合同虽然于1996年补充签订，但中介行为实际发生在1992年，当时没有任何相关法律法规，上述两部行政法规、规章不能适用于本案情形。
从《城市房地产中介服务管理规定》和城市房地产管理法的空间效力看，由于海峡两岸分治的现状，这两部行政法规、规章的效力至今不能及于台湾的土地交易。台湾允许私人享有土地所有权，而城市房地产管理法调整的是大陆城市土地使用权、房屋所有权有关事宜。从城市房地产管理法适用范围的规定来看，该法不适用于中介台湾地区土地交易的情形。
四、适用法律的选择。
由于居间事务发生在厦门，故本案必须适用居间人住所地法律即中华人民共和国法律。这样，只能以合同法或民法通则的有关规定来审视本案合同效力问题。合同法对于居间人的主体资格并无限制，居间行为当时的法律特别是民法通则并无禁止大陆居民中介台湾地区土地交易的强制性规定，这样的中介行为也不违反我国公共秩序。从私法角度来讲，法律法规没有规定的老百姓都能做。这样，大陆居民中介台湾土地具有正当性，故厦门市中级人民法院判决支持原告的诉讼请求。
双方的争议焦点是中介费新台币220万元的支付条件成就与否。对此，本案判决已详细阐述。对于条件是否已成就，应当严格从当事人所附条件的内容出发。居间合同约定支付剩余中介费的条件是相关地政所同意土地过户，而土地已经过户。其实，该居间合同还约定了居间人返还中介费的条件，但与本案无关。如果将来出现吴先生获得土地无效的情形，并且属于出卖方的责任，则居间人应返还中介费。
综上，大陆目前的相关行政规范对居间行为人有一定的管制规范，在市场管理规则中也有要求，有的法院也判决个人从事居间活动所签订的合同无效。但对于本案发生的大陆居民居间台湾土地交易，法院从促进交易的理念出发，考虑了相关行政法规在法的时空效力上的局限性，故对相关行政法规采取不适用的态度，不考察主体资格的适格性，认定本案居间合同有效。
（作者单位：福建省厦门市中级人民法院）
【作者】 曹发贵（一审主审法官） 【作者单位】 福建省厦门市中级人民法院
【分类】 合同法 【期刊年份】 2010年
【期号】 10 【页码】 94
【摘要】
【要点提示】大陆居民中介我国台湾地区的房地产买卖比较鲜见。买卖成交后，中介人林一德还有新台币220万元的中介费没拿到，而买受方吴堡尧虽然成为“地主”，土地却被台南地方法院检察署冻结。这样，买受方与中介人之间就该不该支付剩余中介费发生纠纷。法院判决居间合同有效，支付全部居间报酬的条件已经具备。
案号一审：（2006）厦民初字第476号
【全文】 【法宝引证码】 CLI.A.1169252
【案情】
原告：占少容、林若昕。
被告：吴堡尧。
厦门人叶张秀芬于1948年5月20日取得坐落在台湾地区台南县永康乡網寮段大字930地块的所有权。不久，叶张秀芬回到厦门。后来，由于海峡两岸的特殊状态，她一直未能实际对该土地行使权利。1992年6月，林一德作为居间人，撮合了叶张秀芬与被告吴堡尧之间关于买卖坐落在台湾地区台南县永康乡網寮段大字930地块（后分割为八块）的土地交易，买卖双方于1992年6月30日在厦门市公证处签订了土地买卖契约，买卖价款为美金135万元。该契约第三条规定：“甲方（即叶张秀芬）保证……该笔土地产权清楚，未租予他人，未同意他人使用，亦未借予任何人，以及现有地上物属侵占行为……”。1996年2月25日，被告与林一德签订一份合约书，被告确认林一德的中介人身份以及其所应获得报酬的数额为新台币720万元。双方约定：在台南永康地政事务所同意办理土地买卖过户手续时即应兑现上述中介费，被告吴堡尧不得以任何借口不兑现上开支票之款项；如果土地买卖不能过户，林一德应偿还被告预先支付的新台币500万元。之后，被告吴堡尧支付了中介费新台币500万元给林一德，尚欠新台币220万元。1998年11月16日，林一德在南京去世，其法定继承人为原告占少容、林若昕。
上述坐落在台南县永康乡網寮段大字930地块，曾经被分割为八小块，其中四地块已被征收，剩余四地块于2004年2月20日过户至被告吴堡尧名下。2006年4月，上述过户至被告吴堡尧名下的四块地产被台南地方法院检察署冻结。
原告占少容、林若昕与被告吴堡尧就支付剩余中介费事宜发生纠纷，被告以土地被冻结为由拒绝支付。原告占少容、林若昕以中介人林一德之合法继承人身份提起诉讼，请求判令被告支付中介费新台币220万元（按照1：4.2的比率计算，折合人民币523809.52元），并自2005年5月起按日万分之二点一标准支付逾期付款违约金直至付清款项之日止。被告吴堡尧对原告起诉的事实没有异议，但辩称其向叶张秀芬购买的土地被冻结了，至今未真正拥有该土地，故支付中介费的条件尚未成熟，本案应中止诉讼。
【审判】
福建省厦门市中级人民法院经审理认为，本案合同签订地、被告可供扣押财产所在地在厦门，故本院对本案居间合同纠纷享有管辖权。居间事务发生在厦门，本案应当适用居间人住所地法律即中华人民共和国法律。林一德受被告吴堡尧委托，促成了被告与叶张秀芬之间的买卖位于台湾地区土地交易，林一德的行为属于居间行为。林一德与被告吴堡尧于1996年2月25日签订的合约书属于对此前居间行为的确认。该合约书内容是双方的真实意思表示、不违反法律规定，依法应认定为有效合同。林一德去世后，该合同权利义务由其法定继承人即原告占少容、林若昕承受。被告对于尚欠中介费（即居间报酬）新台币220万元的事实没有异议，仅辩称支付该款的条件尚未成就。在通常情况下，居间人促成合同成立后，委托人就应当按照约定支付报酬，而当事人就支付时间进行约定或者附加一定条件也符合法律规定。1996年2月25日被告与林一德签订的合约书将地产过户作为支付中介费的条件，该约定符合中华人民共和国民法通则第六十二条的规定。被告吴堡尧向叶张秀芬购买的坐落于台湾地区台南县永康市的地产已于2004年2月20日过户至被告名下，即合约书所约定的支付所有居间报酬的条件已经成就，被告在该日就有义务将所有居间报酬支付给原告。合约书还规定了返还居间报酬的条件是土地不能过户，该条件与已发生的过户事实相悖。目前，被告所取得的土地所有权仅被禁止处分，将来如果发生其取得所有权无效的情形，与本案属于不同的法律关系，并不能作为被告自2004年2月20日至今仍不支付居间报酬的正当理由。被告未依照合约书的约定支付剩余居间报酬新台币220万元，构成违约，应依照合同约定承担违约责任。原告仅请求按照每日万分之二点一的比例，从2005年5月起计算的违约金，属于其自由处分民事权利的范畴，符合有关法律规定。该院依照中华人民共和国民法通则第六十二条、第八十四条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决被告吴堡尧应于本判决生效之日起10日内向原告占少容、林若昕支付新台币220万元及其逾期付款违约金（自2005年5月1日起按照每日万分之二点一计算）。
宣判后，被告服从判决，主动向原告履行了判决确定的给付义务。
【评析】
本案所涉中介情形在中国大陆的现实生活中较为罕见，但该案的出现足以证明台湾海峡两岸人民交往之密切程度已经深入社会生活的诸多领域，其法律以外的意义显然更为重要。本案由居住在厦门的林一德充当中介，介绍台商购买位于台南市的土地，双方争议在于土地过户过程中出现一波三折的事件，即出现了台湾地区的司法机构的介入，引起了对居间合同是否已经履行完毕的争议。合议庭通过对证据的审查，严格从双方约定的支付中介费的条件出发，认为中介之居间行为业已完成，委托方需支付相应的费用，不支付即构成违约，应承担违约的民事责任。虽然本案居间标的物在我国台湾地区，但居间行为地在厦门市，故目前存在不同法域的现实情况下，按照法律行为地的法律来评价当事人之间的法律行为，在法律适用方面有所突破，对类似案件具有指导意义。判决后，当事人也自动履行判决确定的义务，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
本案涉及大陆居民中介台湾土地的合法性以及附条件法律行为两个法律问题，争议焦点是支付中介费的条件是否成就。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同、诺成性合同、不要式合同，合同法对它进行了专门的规定，是独立的有名合同，如涉及房地产业又称为房地产中介服务合同。合同法将居间合同分为报告居间和媒介居间。报告居间是指居间人为委托人寻找并指示可以与委托人建立合同关系的人；媒介居间是指居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但要报告订立合同的机会，还要周旋于委托人和第三人之间，促使双方订立合同。根据合同法对居间合同的规定，居间人的义务是提供订约机会或提供订约的媒介服务，居间方完成居间义务，委托方即应支付报酬。
本案的特殊性除了当事人的身份、交易的标的物外，还有一个司法实践中存有一定分歧的问题，即当事人的资格不符合一些行政法规的要求，该合同效力如何认定？对于个人从事中介活动所达成的房地产买卖合同效力问题的认定，审判实践中存在分歧。有观点认为，个人没有经营房地产中介的资质，应认定相应居间合同无效，其依据是我国城市房地产管理法、《城市房地产中介服务管理规定》等规定。城市房地产管理法第六十九条规定：“未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”《城市房地产中介服务管理规定》第八条第一款规定：“房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。”第十条第一款规定：“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。”据此，有的法院判决认为，从事房地产中介业务的必须是具有相应资质的企业，而个人并不具备房地产中介、咨询的相应资质，故本案中的中介行为违反了有关房地产中介的法律规定，所签订的中介合同属无效合同。
一审法院认定本案中介合同有效，因当事人对合同效力并无争议，故没有展开论述。而认定本案居间合同有效，则考量了以下几个因素：
一、从促进交易的理念出发，不轻易认定合同无效。
民商事法律法规的一个主要目的是保护当事人合法权益，维护社会经济秩序。合同法体现了应当激励交易而并不是限制交易，其显著的表现就是最大限度地使一个已经存在的合同合法有效，而不是把大量的合同都认定为无效。同时，作为私法领域的一类重要民事法律行为，法律应充分保护公民的自愿，而不必进行过多的限制和干涉。民法通则第八十五条规定：依法成立的合同，受法律保护。合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，都具体规定了对依法成立的合同进行法律保护。因此对合同效力的认定就成了国家对合同的认可、保护与干涉的具体内容之一。
二、严格依照合同法来认定合同效力。
合同法对合同效力认定的重大贡献就是第五十二条第（五）项的规定，该条规定了合同或合同条款违反法律、行政法规的强制性规定时无效，这才是合同无效的根本原因，甚至可以看作是判断一个合同是否有效的法定标准。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条之规定，人民法院认定合同效力应当以法律、行政法规的强制性规定为依据。这个法是指全国人大制订的法律和国务院行政法规的强制性、禁止性规定。理论上，把强制性规范分为涉及刑事责任的强制性规范、行政责任的强制性规范、民事责任的强制性规范等类型。有些强制性规范如果当事人予以违反，有可能会因此而受到行政处罚甚至刑事制裁，但并非一定会承担民事责任。只有合同一方当事人违反了会影响其民事行为及责任的强制性规范时，人民法院或仲裁机构才能对其作出相应的认定和处理。虽然《城市房地产中介服务管理规定》和城市房地产管理法都对房地产中介机构的设置进行规范，但并没有指向房地产中介服务行为的效力。有些规范性文件具有浓厚的行政色彩，主要是从行政上管理和规范房地产中介活动。例如，城市房地产管理法第六十九条的规定就是行政处罚措施，并未规定个人提供服务的房地产居间合同无效。而《城市房地产中介服务管理规定》属于部门规章，不能作为认定合同效力的依据。因此，本案居间人的居间活动并不存在主体不适格的情形，双方的约定应为有效，委托人应依照约定向居间人支付报酬。居间的核心价值并不在于促成合同的订立这一环节，而是在于提供有效的信息。居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件。委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。
三、合同签订时法律无禁止性规定。
从城市房地产管理法时间效力看，该法制定于1994年，修订于2007年，其中也没有溯及力规范；《城市房地产中介服务管理规定》制定于1996年、修订于2001年，其中也没有溯及力规范。本案的居间合同虽然于1996年补充签订，但中介行为实际发生在1992年，当时没有任何相关法律法规，上述两部行政法规、规章不能适用于本案情形。
从《城市房地产中介服务管理规定》和城市房地产管理法的空间效力看，由于海峡两岸分治的现状，这两部行政法规、规章的效力至今不能及于台湾的土地交易。台湾允许私人享有土地所有权，而城市房地产管理法调整的是大陆城市土地使用权、房屋所有权有关事宜。从城市房地产管理法适用范围的规定来看，该法不适用于中介台湾地区土地交易的情形。
四、适用法律的选择。
由于居间事务发生在厦门，故本案必须适用居间人住所地法律即中华人民共和国法律。这样，只能以合同法或民法通则的有关规定来审视本案合同效力问题。合同法对于居间人的主体资格并无限制，居间行为当时的法律特别是民法通则并无禁止大陆居民中介台湾地区土地交易的强制性规定，这样的中介行为也不违反我国公共秩序。从私法角度来讲，法律法规没有规定的老百姓都能做。这样，大陆居民中介台湾土地具有正当性，故厦门市中级人民法院判决支持原告的诉讼请求。
双方的争议焦点是中介费新台币220万元的支付条件成就与否。对此，本案判决已详细阐述。对于条件是否已成就，应当严格从当事人所附条件的内容出发。居间合同约定支付剩余中介费的条件是相关地政所同意土地过户，而土地已经过户。其实，该居间合同还约定了居间人返还中介费的条件，但与本案无关。如果将来出现吴先生获得土地无效的情形，并且属于出卖方的责任，则居间人应返还中介费。
综上，大陆目前的相关行政规范对居间行为人有一定的管制规范，在市场管理规则中也有要求，有的法院也判决个人从事居间活动所签订的合同无效。但对于本案发生的大陆居民居间台湾土地交易，法院从促进交易的理念出发，考虑了相关行政法规在法的时空效力上的局限性，故对相关行政法规采取不适用的态度，不考察主体资格的适格性，认定本案居间合同有效。
（作者单位：福建省厦门市中级人民法院）