胡某某与赖某某租赁合同纠纷上诉案
发布时间：2014-05-23 来源：
江苏省连云港市中级人民法院
民事判决书
(2012)连商终字第0990号
民事判决书
(2012)连商终字第0990号
上诉人（原审被告）胡某某。
被上诉人（原审原告）赖某某。
上诉人胡某某因与赖某某租赁合同纠纷一案，不服赣榆县人民法院(2012)赣石商初字第0135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赖某某在原审中诉称，2009年11月6日，赖某某、胡某某签订租房合同一份，将赖某某所有的位于柘汪新世纪广场B-8号门面房租赁给胡某某使用，合同约定：租期为两年，自合同签订之日起至2011年11月5日止；合同期满后，胡某某应于一周内自行迁离，并可以带走属于胡某某的动产，不动产必须完好无损的交付给赖某某，不得损坏。逾期迁离的，赖某某可以自行处置，由此产生的一切损失由胡某某承担。因赖某某对所出租的房屋要自行使用，故赖某某于期满前后口头、书面多次通知胡某某，要求胡某某按合同约定在合同期满后将房屋清理完毕并交付赖某某使用。但是合同到期后，胡某某拒不按照合同约定返还租赁房屋，强行占有使用至今。胡某某的行为已经影响了赖某某对房屋的正常使用，严重侵害了赖某某的合法权益，现依法诉至法院请求依法判令解除原胡某某所签订的租房合同，胡某某腾空所租赁的房屋并交付给赖某某，支付合同到期次日起至实际交付之日止的房屋租赁费。
胡某某辩称，首先，赖某某所述并非事实，原胡某某所签订的租赁合同一份，该合同第五条第二款系赖某某提供的格式合同应当认定该条款无效。在合同到期之日前，赖某某多次与胡某某协商续签合同事宜，后期原胡某某双方还就该房屋的使用情况及所有权卖给胡某某的事情进行协商，而胡某某在毫不知情的情况下接到法院的开庭传票，胡某某认为本案的诉讼并非赖某某的真实意思表示，请求法庭依法查明事实。通过胡某某看到赖某某的起诉书的签名部分与双方签订合同书的签名部分，“赖某某”三字明显不一致，因此，因赖某某系我国台湾省人，根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，因此请求人民法院要求赖某某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书，以证明其授权委托手续合法。故请求人民法院查明案件事实，驳回赖某某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年11月6日，赖某某与胡某某签订租房合同，由胡某某租赁赖某某位于柘汪镇西柘汪村新世纪广场B-8号门面房进行经营活动，租赁期限为两年（自2009年11月6日起至2011年11月5日止），两年租赁费为人民币40000元。赖某某在租赁合同到期后于2011年11月10日及2011年12月12日先后两次书面通知胡某某限期搬离赖某某房屋，胡某某拒不搬走，至今仍占有使用赖某某房屋。
另查明，因赖某某系台湾省人，来回大陆不方便，曾于2011年6月2日委托西柘汪新农村建设中心许某某处理该处房产的租赁及转让前期洽谈事宜，在该房产租赁期内，赖某某委托人许某某曾与胡某某、韦某、陈某某、秦某某等洽谈过买卖事宜，后因价格问题未能达成一致，故该房产未能出售，一直由赖某某所有，现赖某某表示该房屋不再对外出租、出售，留作自用。
上述事实，有赖某某提交的租房合同、限期搬离通知函、西柘汪新农村建设中心出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证明，经庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护。赖某某将房屋租赁给胡某某使用，双方明确约定了租赁期限及租金，为定期租赁合同，赖某某有权在租赁期满后收回房屋，并且赖某某在合理期限内也尽到了通知对方搬离赖某某所有房屋的义务。但胡某某和刘笑在租赁合同到期后拒不搬离赖某某房屋，已侵犯赖某某的合法权益，赖某某有权要求解除合同、排除妨碍及支付逾期租金。赖某某要求胡某某承担合同到期日至房屋交付之日的房屋使用费，并无不当，故对赖某某要求解除合同，胡某某腾空房屋并交付给赖某某及支付逾期租金的诉讼请求原审法院予以支持。胡某某辩称原胡某某所签订的租赁合同第五条第二款系赖某某提供的格式合同应当认定该条款无效，原审法院认为胡某某作为完全民事行为能力人，已经充分理解该条款的内容，该条款系双方的真实意思表示，故对胡某某的该申请原审法院不予准许。胡某某辩称，因赖某某系我国台湾省人，根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，因此请求人民法院要求赖某某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书，以证明其授权委托手续合法。虽然起诉状上赖某某签名系代理人代签，但赖某某在寄给原审法院的情况说明中已作了追认，且解释无时间及精力回大陆处理该案，已特别授权其代理人代为诉讼，且《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，是针对申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，故原审法院对胡某某要求赖某某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书的辩解，原审法院不予支持。原审法院遂判决：一、解除赖某某与胡某某于2009年11月6日签订的租房合同；二、胡某某于判决生效之日起十日内腾空所租赁的赖某某所有的位于柘汪镇西柘汪村新世纪广场B-8号房屋。并交付给赖某某；三、胡某某向赖某某支付自2011年12月1日至实际交付房屋之日止的租赁费，该租赁费按每年20000元人民币计算。
上诉人胡某某不服一审判决上诉称，一、原审法院适用法律程序错误。原审法院受理的赖某某、胡某某租赁合同纠纷一案，因赖某某的居住地在台湾省台北市，属于涉外案件。根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条、第三条第一款、第五条之规定，本案应当移送南京市中级人民法院审理，故请求二审法院依法撤消赣榆县人民法院（2012）赣石商字第0135号民事判决书，依法将该案移送南京市中级人民法院审理或发回重审。二、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定赖某某在租赁合同到期后曾通知我方限期搬离其房屋。该认定没有事实依据。（二）一审法院认定赖某某出售房产，因价格未有达到一致，房产未出售（见判决书第3页第7行）。该认定同样没有事实依据。赖某某出售房产给他人，不仅有“认室书”和“收据”、“委托书”为证，证明赖某某出售房产和收到购房款，买卖房产事实成立。如果价格没有谈妥，应当解除合同，退回房款，但没有任何证据证明退款事实，作为买受人也没有证明退房事实。（三）、“限期搬离通知书”是赖某某售房给案外人，案外人才发出通知函。三、赖某某违约在先，剥夺胡某某优先购买权，赖某某应当承担违约后果，由胡某某购买房屋，否则赔偿造成胡某某经济损失。四、胡某某经济损失30万元应当赔偿。胡某某同赖某某签订的合同中规定优先承租权和优先购买权。胡某某基于对赖某某信赖，对承租房投入巨额装修，以期望合同到期后优先购买和优先承租。但赖某某违反合同约定，擅自出售房产给他人，造成胡某某无法行使优先权，应当承担相应后果，赔偿胡某某经济损失。综上一审法院认定事实错误，程序不当，请二审法院撤消后依法改判、依法将该案移送南京市中级人民法院审理或发回重审。
二审期间赖某某答辩称，我与上诉人签订的合同约定：租期为两年，自合同签订之日起至2011年11月5日止；合同期满后，胡某某应于一周内自行迁离，并可以带走属于胡某某的动产，不动产必须完好无损的交付给赖某某，不得损坏。逾期迁离的，赖某某可以自行处置，由此产生的一切损失由胡某某承担。因赖某某对所出租的房屋要自行使用，故赖某某于期满前后口头、书面多次通知胡某某，要求胡某某按合同约定在合同期满后将房屋清理完毕并交付赖某某使用。但是合同到期后，胡某某拒不按照合同约定返还租赁房屋，强行占有使用至今。胡某某的行为已经影响了赖某某对房屋的正常使用，严重侵害了赖某某的合法权益，现依法诉至法院请求依法判令解除原胡某某所签订的租房合同，胡某某腾空所租赁的房屋并交付给赖某某，支付合同到期次日起至实际交付之日止的房屋租赁费。
本院经审查，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，民的合法财产受法律保护。赖某某将房屋租赁给胡某某使用，双方明确约定了租赁期限及租金，为定期租赁合同，赖某某有权在租赁期满后收回房屋，并且赖某某在合理期限内也尽到了通知对方搬离赖某某所有房屋的义务。但胡某某和刘笑在租赁合同到期后拒不搬离赖某某房屋，已侵犯赖某某的合法权益，赖某某有权要求解除合同、排除妨碍及支付逾期租金。赖某某要求胡某某承担合同到期日至房屋交付之日的房屋使用费，并无不当，故对赖某某要求解除合同，胡某某腾空房屋并交付给赖某某及支付逾期租金的诉讼请求原审法院予以支持。胡某某辩称原胡某某所签订的租赁合同第五条第二款系赖某某提供的格式合同应当认定该条款无效，原审法院认为胡某某作为完全民事行为能力人，已经充分理解该条款的内容，该条款系双方的真实意思表示，故对胡某某的该申请原审法院不予准许。胡某某辩称，因赖某某系我国台湾省人，根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，因此请求人民法院要求赖某某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书，以证明其授权委托手续合法。虽然起诉状上赖某某签名系代理人代签，但赖某某在寄给原审法院的情况说明中已作了追认，且解释无时间及精力回大陆处理该案，已特别授权其代理人代为诉讼，且《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，是针对申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，故原审法院对胡某某要求赖某某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书的辩解，原审法院不予支持。原审法院遂判决：一、解除赖某某与胡某某于2009年11月6日签订的租房合同；二、胡某某刚于判决生效之日起十日内腾空所租赁的赖某某所有的位于柘汪镇西柘汪村新世纪广场B-8号房屋。并交付给赖某某；三、胡某某向赖某某支付自2011年12月1日至实际交付房屋之日止的租赁费，该租赁费按每年20000元人民币计算。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费200元，由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 某
审 判 员 王 某
代 理 审 判 员 任 某
二○一三年元月二十五日
书 记 员 马某某