赖某诉胡某租赁合同及排除妨害纠纷案
发布时间：2014-05-23 来源：
江苏省赣榆县人民法院
民事判决书
(2012)赣石商初字第0134号
民事判决书
(2012)赣石商初字第0134号
原告赖某。
委托代理人韦余明，赣榆县柘汪法律服务所法律工作者。
被告胡某。
委托代理人徐国庆，江苏海滋律师事务所律师。
原告赖某与被告胡某租赁合同及排除妨害纠纷一案，本院于2012年2月27日立案受理后，依法由审判员张怡鹏适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2012年7月23日和2012年8月8日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦余明、被告胡某及委托代理人徐国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赖某诉称，2008年12月22日，原被告双方签订租房合同一份，将原告所有的位于某某某某门面房租赁给被告使用，合同约定：租期为三年，自合同签订之日起至2011年11月31日止；合同期满后，被告应于一周内自行迁离，并可以带走属于被告的动产，不动产必须完好无损的交付给原告，不得损坏，逾期迁离的，原告可以自行处置，由此产生的一切损失由被告承担。因原告对所出租的房屋要自行使用，故原告于期满前后口头、书面多次通知被告，要求被告按合同约定在合同期满后将房屋清理完毕并交付原告使用。但是合同到期后，被告拒不按照合同约定返还租赁房屋，强行占有使用至今。被告的行为已经影响了原告对房屋的正常使用，严重侵害了原告的合法权益，现依法诉至法院请求依法判令解除原被告所签订的租房合同，被告腾空所租赁的房屋并交付给原告，支付合同到期次日起至实际交付之日止的房屋租赁费。
被告胡某辩称，首先，原告所述并非事实，原被告所签订的租赁合同一份，该合同第五条第二款系原告提供的格式合同应当认定该条款无效，在合同到期之日前，原告多次与被告协商续签合同事宜，后期原被告双方还就该房屋的使用情况及所有权卖给被告的事情进行协商，而被告在毫不知情的情况下接到法院的开庭传票，被告认为本案的诉讼并非原告赖某的真实意思表示，请求法庭依法查明事实。通过被告看到原告的起诉书的签名部分与双方签订合同书的签名部分，“赖某”三字明显不一致，因此，因赖某系我国台湾省人，根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，因此请求人民法院要求赖某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书，以证明其授权委托手续合法。故请求人民法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月22日，原告赖某与被告胡某签订租房合同，由被告胡某租赁原告赖某所有的位于某某某某门面房进行经营活动，租赁期限为三年（自2008年12月1日起至2011年11月31日止），双方商定前两年租赁费为人民币58000元，第三年租赁费为60900元，三年租赁费共计176900元。合同签订后，被告除支付了176900元租赁费外，还向原告支付了5800元的保证金，并约定：“在合同期满后，房屋无损移交给原告并没有任何争议后，10日内无息退还给被告”。原告赖某在租赁合同到期前后曾通知被告限期搬离原告房屋，被告拒不搬走，至今仍占有使用原告赖某房屋。
另查明，因原告赖某系台湾省人，来回大陆不方便，曾于2011年6月2日委托许某处理该处房产的租赁及转让前期洽谈事宜，在该房产租赁期内，原告委托人许某曾与胡某、韦某、陈某、秦某等洽谈过买卖事宜，后因价格问题未能达成一致，故该房产未能出售，一直由原告赖某所有，现原告赖某表示该房屋不再对外出租、出售，留作自用。
上述事实，有原告提交的租房合同、限期搬离通知函、某某某某出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。原告赖某将房屋租赁给被告胡某使用，双方明确约定了租赁期限及租金，为定期租赁合同，原告有权在租赁期满后收回房屋，并且原告在合理期限内也尽到了通知对方搬离原告所有房屋的义务。但被告胡某在租赁合同到期后拒不搬离原告房屋，已侵犯原告赖某的合法权益，原告赖某有权要求解除合同、排除妨碍及支付逾期租金。原告赖某要求被告胡某承担合同到期日至房屋交付之日的房屋使用费，并无不当，故对原告要求解除合同、被告腾空房屋并交付给原告及支付逾期租金的诉讼请求本院予以支持。被告胡某辩称原被告所签订的租赁合同第五条第二款系原告提供的格式合同应当认定该条款无效，本院认为被告作为完全民事行为能力人，已经充分理解该条款的内容，该条款系双方的真实意思表示，故对被告的该申请本院不予准许。被告胡某辩称，因赖某系我国台湾省人，根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，因此请求人民法院要求赖某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书，以证明其授权委托手续合法，虽然起诉状上原告签名系代理人代签，但赖某在寄给本院的情况说明中已作了追认，且解释无时间及精力回大陆处理该案，已特别授权其代理人代为诉讼，且《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第十一条的规定，是针对申请人委托他人代为申请台湾地区有关法院民事判决的应当向人民法院提交由委托人签名或盖章并经当地公证机关公证的授权委托书，故本院对被告要求赖某本人出庭说明情况或提交由当地公证机关公证的授权委托书的辩解，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告赖某与被告胡某于2008年12月22日签订的租房合同；
二、被告胡某于本判决生效之日起十日内腾空所租赁的原告赖某所有的位于某某某某房屋。并交付给原告赖某；
三、被告胡某向原告赖某支付自2011年12月1日至实际交付房屋之日止的租赁费，该租赁费按每年60900元人民币计算，但胡某向原告赖某所交的5800元保证金可在该款中冲抵。
如果被告未按本判决指定的期间履行判决确定义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金或者加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由被告胡某负担。该费用原告赖某已预交，由被告胡某于本判决生效之日起十日内直接向原告赖某给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费400元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：440301040009094。赣榆县人民法院标的款开户行：赣榆县农村商业银行营业部，帐号：3207210101201000106961。
审 判 长 张怡鹏
代理审判员 邱孟良
人民陪审员 陈 飞
二○一二年八月二十一日
书 记 员 庄文光