苏南，吕冲宗：论台湾地区公寓大厦管理条例之公共基金与管理费之区别--兼论大陆地区法制比较
发布时间：2014-05-22 来源：
【期刊名称】 《东吴法学》
【作者】 苏南，吕冲宗
【作者单位】 台湾云林科技大学 【分类】 民法总则
【中文关键词】 区分所有权人会议，管理委员会，管理费，公共基金
【英文关键词】 the meeting of individual owner in the apartment building;Condominium Board;managing fees;public funds
【期刊年份】 2013年 【期号】 1
【页码】 198
【摘要】
本文旨在探讨公寓大厦管理之管理费与公共基金；因为管理委员会为住户之执行代理，对于公寓大厦甚为重要。进一步言，本论文主要是以管理委员会之实体面问题，例如管理费和公共基金之管理，该等问题法律并未完全规定，然而一般都以规约为标准，惟规约并未规定详细，造成管理委员会产生侵权的效果，使得住户无处申冤。又管理委员会对于台湾地区“公寓大厦管理条例”相关法规不甚了解，因为不专业之原因，侵害住户之权益，所以本论文针对管理委员会未规定之部分，藉由法学方法解释，或者参考其他各国之规定，加以研究讨论，以建立公共基金与管理费法制化之参考。
【英文摘要】
This article will mainly discuss about the Managing fees and Public funds of the condominium. Furthermore，this article will focus on Condominium Board（CB），because as the executor of residents CB is very important to the condominium. The substantial problem of CB will be fully discussed in this article，such as the management of the Managing fees and Public funds which is not regulated by law. Although the Act of Condominium has mentioned about some general principles of CB，it does not regulate it in a specific and definite way，so that the residents has no way to complain of a wrong. Moreover, CB has little knowledge of the Act of Condominium，and its lack of professional knowledge caused the violation of rights of residents. Therefore instead of the regulated content within the Act，this article will focus on those issues which are not regulated in the Act. With the explanation of legal methods or the law of other countries，this article aims to realize a legal system for the Managing fees and Public funds of the condominium.
【全文】 【法宝引证码】 CLI.A.1178873
一、前言
台湾地区公寓大厦之公共基金与管理费，这两者对于住户一直区分不是很清楚，住户通常都混为一谈，其实他们的性质不同，使用方式也不同，公共基金来源以起造人依法提列。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第10条第2项规定：“共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人或住户之事由所致者，由该区分所有权人或住户负担。其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。”而收取管理费主要是为了维持公寓大厦正常运作，来支应各项软、硬设备的维修费用，管理费主要来自住户按月缴付的收费。且公寓大厦的经营管理所涉及的管理费支出，属于实报实销的收费支出方式，可分为三类：（1）常态性的人事支出。（2）定期的设备设施维护费用。（3）重大的设备设施修缮与更新费用。常态性的管理费用的编列与收支较无问题，但是后两项的费用编列、收取与管理则较困难，也是目前各大楼在财务上计划较难顾及的层面。[1]
又台湾地区“公寓大厦管理条例”规定中未将通常业务使用的“管理费”与“公共基金”区分清楚，而是进行统一规定。这与主管行政机关提交的草案初衷相违背，在草案中，原本打算对公共基金与管理费加以区别，公共基金乃预防性基金，于公寓大厦如遇重大修缮或改建时使用，管理费则属于一般费用，两者截然不同。因此，公共基金的来源是建商提拔而非住户，系依据“公寓大厦管理条例施行细则”第6条，本条例第18条第1项第1款所定按工程造价一定比例或金额提列公共基金，管理费的来源则可能包含全体住户。即严格区分公共基金为区分所有权人得依决议来缴纳或分担之义务，管理费用为管理委员会为管理大厦所支出的行政费用，无论其为区分所有权人或住户，均应缴纳管理费用。同时，考虑台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第2项之规定，公共基金于管理负责人或管理委员会成立后移交之，使得公共基金与管理费仍会合而为一，而由管理负责人或管理委员会负责管理。如此，可能造成公共基金与管理费混用，无法使公共基金发挥应有之功能。[2]一般住户对于公共基金与管理费，不知如何区别，所以常常有管理委员会使用这两者资金时，也混在一起，更严重有侵占之情形或其他违法乱纪之事，本文系对于公共基金与管理费，这两者有较细微之论述，且对于公共基金与管理费之相关问题一起检讨。
另外对于大陆地区管理费，亦称物业管理费，以及公共基金和专项维修资金，这三者在大陆地区一直都是模糊地带，使用目的及缴纳对象，解释上亦无区分标准，所以本文另以将这三者和台湾地区的管理费和公共基金一同做比较，厘清文字上之解释，以供参酌之用。
二、各国及地区对于公共基金与管理费之立法例
（一）中国台湾地区之规定
称“公共基金”者，现行台湾地区“公寓大厦管理条例”并未为立法解释，此观台湾地区“公寓大厦管理条例”第3条各款规定自明。所谓“公共基金”乃系为维持公寓大厦之管理、维护及修缮等业务所设置的特定财产，期使管理委员会能发挥管理功能，藉以提升住户生活质量。惟参照台湾地区“预算法”第4条规定：“称基金者，谓已定用途而已收入或尚未收入之现金或其他财产。”依其性质尚可分为：（1）普通基金，即岁入之供一般用途者，为普通基金；（2）特种基金，即岁人之供特殊用途者，为特种基金。查台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条规定所设之“公共基金”，其目的无非在于因应关于共同利益及重大修缮事项，有时需款甚巨，为落实公寓大厦之管理维护，爱规定应设置公共基金。显然台湾地区“行政院”所提之公共基金版本，系专供公寓大厦之共同利益、重大修缮等有关事项之用。因此，其公共基金之性质应属于特种基金。[3]
1．公共基金之来源
为落实公寓大厦之管理维护，关于共同利益及修缮、维护事项，须设置公共基金作为经费来源。台湾地区“公寓大厦管理条例”第10条第2项及第11条第2项规定：“共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护费用以及共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良费用，由公共基金支付或区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。”而台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项则明文规定公寓大厦应设置公共基金，且明订公共基金的来源如下：[4]
（1）起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列：此项规定，可谓公寓大厦起造人（业主或建商）对于建物保固责任的另一种体现，其提列方式，本款于立法之初，无论系以重大修缮为目的之台湾地区“行政院”版或以一般管理为目的之台湾地区“立法院”版，均明定起造人为公共基金之提列义务人，[5]依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第2项规定，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出缴交各直辖市、县（市）主管机关公库代收之证明；于公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，并完成依第57条规定点交共享部分、约定共享部分及其附属设施设备后向直辖市、县（市）主管机关报备，由公库代为拨付。至于起造人应提列公共基金所凭据之工程造价一定比例或金额，由“中央主管机关”（即台湾地区“内政部”）订定，依2005年11月16日台内营字第094001177号修正之台湾地区“公寓大厦管理条例施行细则”第6条规定，其提列之比例，依下列标准累进计算：“一、新台币一千万元以下者为千分之二十。二、逾新台币一千万元至新台币一亿元者，超过新台币一千万元部分为千分之十五。三、逾新台币一亿元至新台币十亿元者，超过新台币一亿元部分为千分之五。四、逾新台币十亿元者，超过新台币十亿元部分为千分之三。”至于所谓“工程造价”，指经直辖市、县（市）主管建筑机关核发建造执照载明之工程造价。但是，依同条例第4项规定，如果在台湾地区“公寓大厦管理条例”公布施行前（1995年6月29日含当天）已取得建造执照者，起造人即不负提列公共基金之责，区分所有权人无权向建筑业者追讨应提列之基金，即法律不溯及既往原则。[6]
（2）区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳：
台湾地区“公寓大厦管理条例”第31条规定：“区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。”然而法律并未明定其负担之标准，故原则上予管理费相同，系案共有之应有部分比例分担，但区分所有权人会议或规约约定按“户”或其他方式计算之亦无不可。
（3）本基金之孳息：例如将公共基金存放银行所生之利息。
（4）其他收入：例如共享部分约定作为专用之专用权使用费、特别修缮及其他收益皆属之。
2．管理费的来源
公寓大厦管理组织尚未完成县市政府申请报备手续或于本法施行前所成之管委会，管理费之收取仍应依区分所有权人会议决议或规约办理，依台湾地区“内政部”1995年4月17日台（86）内营字第8672620号认与“内政部”1995年4月30日台（86）内营字第11562号函均认为，本条例公布施行前成立之公寓大厦管理组织所订有管理费用之缴纳事，系属当事人、契约[7]关系，宜请径依民法合意为之；如有争议，宜请径循民事程序解决。于台湾地区“公寓大厦管理条例”通过后，管理费之收取，并无规定，系属于私法自治及契约自由之一部分，其计算方式与造价及物业管理息息相关，本文并不讨论管理费之计价方式，因牵涉范围广泛，非本文之探讨主旨。总之，管理费之收取系依照区分所有权人会议决议或规约办理。
3．用途
“公共基金”，对于公寓大厦全体区分所有权人而言，为具有独立的共同共有财产，其使用支付以公寓大厦共同事务为主，而且只能随同公寓大厦区分所有权人移转其区分所有权时一并移转予新的区分所有权人。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款之规定，公共基金的来源之一区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳，为“法定义务”，所以区分所有权人不论是否已经搬迁进住，都必须缴纳；因公寓大厦的共享设施、约定共享设施之管理、维修、保存是由公共基金支付。然而管理费的性质则不尽相同，其是为了支应经常性的人事、办公、电话、清洁、维护、信件收发、垃圾处理等管理必要费用，台湾地区“公寓大厦管理条例”对此并无明文规定，所以并非“法定义务”。实务上，也常见区分所有权人会议同意对未搬迁进住之住户酌减费用，或因经营营业而加倍收取之情形。在此，可将二者用途区别如下：[8]
（1）公共基金之用途：重大修缮（如电梯设备之更新）、拆除重建及有关重建予强制出让所有权等拆除费用支出等。
（2）管理费之用途：人事费用（如管理委员、管理服务人之薪资）、共享部分之水电费、各项设备之维修检查费用、各项设备之一般修缮费用、共享部分之火灾保险费、清洁费、植栽维护费、办公用品费、通讯费及事务费及其他维持管理之必要费用等。
（二）法国之规定
最早确认建筑物区分所有权之立法是1804年《法国民法典》第664条。但由于当时对区分所有权之独立存在与发展采取敌对态度；其结果，最终导致民法典权设一条文对区分所有权加以确立。由于第664条是基于个人主义所有权概念而予规定，其规定不充分之处也随处可见。例如关于专有部分与共享部分的区别标准，建筑物之建设、使用与维持等均未设有规定。这些问题虽然也可通过内部规约进行确定，但其效果始终缺乏法条明文规定，而仅能看做是私人间之契约。同时，这种契约是否对承诺人发生拘束力，及对以后实际取得住宅之人发生对抗效力也有疑问[9]。1938年的《有关区分各阶层不动产共有》之法律，针对社会现实进行了细化性质之规定，其宣告着《法国民法典》第664条之废止。
1938年之规定分成两部分，第一部分规定区分所有权人团体关系，共有6个条文；第二部分规定区分所有权人间法律关系，共计7个条文。其中第6条规定，区分所有权人应负担共享部分之保存费、维持费及管理费。至于此类费用之分担，依区分所有权人所有部分面积及位置所折算之价格的比例予以确定，已支付此类费用之人对未支付之人的专有部分及共有部分的持分有优先受偿权。1938年以民法典模式确认区分所有权的旧时代的结束，宣告一个由单行区分所有权特别法对区分所有权法律关系以立法确认的崭新时代来临。当然，它的不足，也非常明显，主要在于该法仍具有强烈的个人主义色彩，对团体关系及此制度的成长与适应的弹性，甚少顾及。最显著的就是关于区分所有建筑物的改良必须得到全体区分所有权人的同意。另外，该法缺乏强制性规定，各利害关系人可以契约方法规避或曲解法条的诸多规定，从而较大地削弱该法的规范效力。现行《法国住宅分层所有权法》，全法共114条，内容详尽，主体系由1965年修正1938年的法律规定与1967年3月的行政命令构成。其中第28条至39条规定有管理人事项，包括了会计与预算、各项负担之强制征收及未支付缴纳金利息之收取等内容[10]。
（三）德国之规定
1900年《德国民法典》因受罗马法“地上物从属土地”、“筑物与基地所有权密不可分离之一体性”规则的影响，对区分所有权制度予以否定，仅认可施行当时早已存在的建筑物区分所有权，而禁止此后建筑物区分所有权的取得。直到1924年在海德堡举行了德国法学会第33届会议，讨论的主题是“适当改革债权法上之住宅租赁”，经由重新引介区分所有权或创设类似权形态，对建筑物之具体部分，使非整个建筑物之住宅所有人得取得完全的对物的控制。这次讨论为德国区分所有权法的订立进行了理论准备。1951年在参酌法国1938年有关“区分各阶层不动产共有”之法律，意大利1942年《民法》第7章第2节关于建筑物（大厦）共有所有（区分所有权法）及奥地利1948年住宅所有权法基础上，德国制定了《住宅所有权及长期居住权法》（下简称WEG），并于1973年经历了两次修正。[11]WEG第21条第5款第4项规定，积存相当的维护准备金被视为合乎住宅所有权人全体利益的通常管理事项。同法第28条第1款之规定，要求管理人每年必须制作经营计划，且其经营计划必须包括住宅所有权人第21条第5款第4项规定维修准备金之分担给付额。为确保维修准备金之财源稳定，于同条第2款明确规定，住宅所有权人经管理人通知，负有给付经营计划相当之预付款的义务。根据WEG第28条之规定，每年由管理人作出结算，并经住宅所有权人多数做出决议。该费用之结算，即意味着住宅所有权人费用支付义务之届期。费用之催收，由所有权人全体或经所有权人全体授权或委托之管理人或某住宅所有权人进行。由管理人所制定之年度经营计划，规定以住房管理费的形式，定期交纳预付费用，并建立公基金，对该计划之通过，亦以住宅所有权人多数决形式进行决议[12]。
（四）美国之规定
美国联邦住宅局（Federal House Administration）于1962年制定了《公寓所有权创设模范法》（Model Statute for the Apartment Ownership），该法共29条。其中第10条规定了共享收益及共益费用，第24条规定了公寓所有权人未支付共益费用时之让与人或受让人连带责任及个别责任。美国各州纷纷以此为依据，陆续制定相应的规定，惟内容大同小异。1957年，制定了《统一建筑物区分所有权法》（The Uniform Condo-minium Act）。美国区分所有权的创设，也同样要求采登记制度，但对于房屋的开发人，规定了一些特殊义务。其中一项，要求开发商依据申报书（Declaration）的规定，制定《自治规约》（Covenants），规定管理组织之运作、’共有财产之管理维护事项，以及管理费之收费标准及比例分担等。[13]
为保障区分所有权人履行缴纳管理费的义务，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的区分所有权人欠缴管理费，从到期之日起，便构成区分所有权人协会对欠费之住户房屋单元设定之不动产留置权。若欠费之住户经过一再催缴仍拒绝缴纳欠费，区分所有权人协会有权取消被留置品的回赎权，并可以按照法律规定的程序，强制拍卖欠费住户的房屋，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外，还包括利息、迟延利息及追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。[14]
（五）中国大陆地区之规定
1．物业管理费
由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费等4项规定，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30％，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第41条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。
按中国大陆2003年1864号颁布的《物业服务收费管理办法》规定，“物业服务收费”系指物业管理企业按照物业服务合可[15]之约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向住户所收取的费用。物业服务收费的多少，可以通过市场调节或实行政府指导价格，而取消了原来的政府定价制度。具体定价形式由省、自治区及直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由住户与物业管理企业在物业服务合同中约定。一般而言，只有经济适用性住房的物业收费准备实行政府指导，如果经济适用的房之小区成立委员会，则由业委会和物业公司协商价格。由此，无论是政府指导或是市场调节价格，都需要在物业符合合同中以当事人双方的合意表现出来。
另按《物业管理条例》第35条规定：“管理委员会应当与区分所有权人会议选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”考虑现实生活中，物业管理服务企业与住户在信息上的不对称，物业管理公司有实质上的垄断地位，在缔约过程特别是前期物业服务合同中，物业管理公司与区分所有权人的权利义务关系不对称，也会为日后双方的冲突埋下导火线。对此，制度分析学者见解是，取消物业管理公司的垄断地位，把公共服务的融资权利，品种、数量、质量和价格的确定权还给居民，并由居民决定生产公共服务的方式。[16]
2．公共维修基金
公共维修基金是指按建设部《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共享设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共享设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2％，自2008年02月01日起执行新标准办法。之前，北京是以总房款的2％交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”
建立维修基金是完善房屋共享部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共享部位、共享设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。
3．专项维修基金
专项维修资金，是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，该法的目的是为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共享部位、共享设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。而该《办法》所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该《办法》所称住宅共享部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。然而所称共享设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋等。最后住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。[17]
三、管理费、公共基金与大陆地区专项维修资金之使用、收益及处分
（一）中国台湾地区之情形
台湾地区“公寓大厦管理条例”及其相关子法（诸如台湾地区“公寓大厦管理条例”、台湾地区“公寓大厦管理条例施行细则”、“公寓大厦公共安全意外责任保险及火灾保险费差额补偿办法”、“公寓大厦管理服务人管理办法”、“公寓大厦规约范本”等）已公布施行，这些法规攸关民众居住生活质量甚巨，且具专业性，如何让民众能够简明易懂，进而促使民众能自主性守法，并主动参与公寓大厦管理维护工作，是目前台湾地区公寓大厦管理维护之一项重要工作。
近年来在台湾地区国民所得提高后，对都市空间环境景观居住生活环境质量等要求也日益提高，促使建筑物的使用管理维护更显重要。相对地，由于经济快速成长，人口都市化情形急剧发展，台湾地区受地狭人稠的条件限制，造成建筑物高层化、集体化、复合化用途，因而使得建筑物公共安全的维护工作亦日趋重要。台湾地区“公寓大厦管理条例”号称是住户的“居家宪法”，其立法意旨在于提升住户居住质量，让民众享有公共安全、公共安宁、公共卫生之生活。又台湾地区“公寓大厦管理条例”对于“区分所有”、“专有部分”、“共享部分”等权属划分着墨颇多，以下就关于管理费与公共基金法律问题提出说明：
1，台湾地区公共基金与管理费之问题
（1）文义解释上名目不区分：
台湾地区实务上，常发生管理委员会不了解公共基金与管理费之区分，也不重视公共基金的动支程序，更忽略公共基金的重要性，其常见之问题如次：
①公共基金提拨不足：提拨公共基金最主要的目的在于因应重大修缮、意外事故或其他临时需求等，但许多公寓大厦没有这种概念，有些只象征性地提拨一点点公共基金，有些甚至没有提拨公共基金，一旦发生重大修缮或紧急事故，就没有足够的基金可资因应。另外对于建商所提拨的资金多少亦无法核对，导致建商提拨时未依照原有之规定提拨。
②公共基金名目不统一：部分公寓大厦将建筑业者提拨公共基金另订回馈金或发展基金等科目，建议宜回归正式名称“公共基金”。
③公共基金动支不合法：台湾地区“公寓大厦管理条例”规定公共基金之动支，应经区分所有权人会议决议始得为之，但许多管理委员会都忽略这项规定。
（2）使用目的。
管理委员会动用管理费或公共基金之程序往往存在许多瑕疵，尤其较为人诟病的是支领报酬的问题。台湾地区“公寓大厦管理条例”虽然未禁止管理委员支领报酬，但依内政部颁布之规约范本则指导“应依区分所有权人会议之决议”，但管理委员会却任意以管理费收入冲抵报酬，不但动支程序有瑕疵，且有“自肥”之虞。且管理费与公共基金，使用于建物之维修亦不区分，导致建物维修常常需要区分所有权人再一次缴交管理费维修建物。
（3）正确的管理观念。
实务上，管理费和公共基金依据“公寓大厦管理条例”第10条之规定，依其文义解释，管理费之使用在于对于公寓大厦之管理，而公共基金是建筑物重大修缮及改建使用，但有些管理委员会之财务管理没有注意到收支平衡、会计账簿未核实建立等等，常常会有背信之虞情况发生。管理委员会公共安全的管理、共享部分的修缮、住户违规情事的制止等等都没有正确的管理观念。以住户拒缴公共基金为例，台湾地区“公寓大厦管理条例”第39条明文规定由主管机关对违规住户科处罚援。但管理委员会未善用此一手段，却循旷日费时的协调、催告、诉讼程序。许多公寓大厦的管理费、公共基金都由管理服务人代为收取，而管理服务人又没有提供人事保证，一旦发生卷款潜逃的情事，管理委员会恐难辞其咎，故本文建议由银行自动扣缴管理费取代由管理服务人收取之方式，以收事半功倍之效，俾改善目前尚未法制化的情况下建立“管理费”与“公共基金”之制度。[18]
2．公共基金与管理费之用途
一般所称之管理费，其性质是否属公共基金？2002年度判字第1644号判决认为管理费系由住户按月给付，作为一般性支出之运用，性质上应属同条例第18条第1项第2款所称之区分所有人依区分所有权人会议决议缴纳之费用，应属“公共基金”。由此可知，不论名称为管理费或公共基金，其于实务上之见解均属同一性质之费用，均适用前述第21条之规定。另依台湾地区嘉义地方法院见解，大厦管理费，其本质上应属各住户自身应支出之费用，仅为集合管理之便而共同收取并由管理委员会统筹运用，非住户对于管理委员会之定期给付。此与利息、红利、租金、赡养费、退职金及其他一年或不及一年之定期给付之性质迥不相同，自无台湾地区“民法”第126条5年短期时效之适用。
公共基金，对于公寓大厦全体“区分所有权人”而言，为具有独立的共同共有财产，其使用支付以公寓大厦共同事务为主，而且只能随同公寓大厦区分所有权人移转其区分所有权时，一并移转予新的区分所有权人。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款规定，公共基金的来源之一区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳，为“法定义务”，所以区分所有权人不论是否已经搬迁进住，都必须缴纳；因公寓大厦的共享设施、约定共享设施之管理、维修及保存是由公共基金支付。然而管理费的性质则不尽相同，其是为了支应经常性的人事、办公、电话、清洁、维护、信件收发、垃圾处理等管理必要费用；台湾地区“公寓大厦管理条例”对此并无明文规定，所以并非“法定义务”。实务上，常见区分所有权人会议同意对未搬迁进住之住户酌减费用，或因经营营业而加倍收取之情形。在此，可将二者用途区别如下：[19]
（1）公共基金之用途：重大修缮（如电梯设备之更新）、拆除重建及有关拆除费用之支出等。
（2）管理费之用途：人事费用（如管理委员、管理服务人之薪资）、共享部分之水电费、各项设备之维修检查费用、各项设备之一般修缮费用、共享部分之火灾保险费、清洁费、植栽维护费、办公用品费、通讯费及事务费及其他维持管理之必要费用等。[20]
3．管理费与公共基金之保管与使用
台湾地区2002年度判字第1644号判决认为管理费系由住户按月给付，作为一般性支出之运用，性质上应属同“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款所称之区分所有人依区分所有权人会议决议缴纳之费用，应属“公共基金”。由此可知，不论名称为“管理费”或“公共基金”，其于实务上之见解均属同一性质之费用，均适用前述第21条之规定。故依照台湾地区之判决，管理费与公共基金是不区分的，所以以下所论述之公共基金皆包含管理费。
公共基金是一种预防基金，是建筑物在遇有重大修缮改良时的经费保障。因此，在公共基金的制度设计上，一般较为重视其来源、使用、监管、增益与退还等环节，对于公共基金之保管往往规定不够详尽。以中国大陆为例，公共基金之保管是要求做到应当在银行专户储存，且专款专用。为了保证公共基金之安全，于其闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。如此，关于公共基金之储存有很多细节之问题常常被忽略，以致在操作中没有统一规律可以遵循，经办人常常办得战战兢兢，监管人也容易说不清楚。公共基金以谁的名义进行储存，银行存折或印章由谁保管是一个问题，确有很多省思的地方。台湾地区温丰文教授主持了一项调查研究，可见虽然公共基金属于全体区分所有权人所共有，但对于公共基金以谁的名义则具有较大的灵活性，从公共基金的共有财产属性上看，无论以何种名义储存都欠妥适。[21]
公共基金之管理涉及直接金钱之利益，亦为整体大厦管理运作之基石，故其管理良善与否与住户之权益具有直接之关联。依台湾地区“财政部金融局”1995年8月2日台融局（一）字第84348119号函释，须注明为“○○公寓大厦（小区）公共基金”（参见台湾省政府“建设厅”（85）建4字第625919号函），管委会在持有向主管机关报备的文件后，得以该“管理委员会的名义”开立活期及定期存款账户储存公共基金；但若欲开立支票存款或储蓄存款账户者，则必须以该管理负责人名义为申请但该管理委员会的名称可并列于该存款账户的户名内（参台湾地区财政台财融字第85020683三号函），公共基金如以管理委员会名义设立专户储存，其孳息准予免纳所得税并核发免扣缴证明《参见台湾地区“财政部”1997年1月15日台财税字第861879100号函）。准此，该公共基金之专户于管理委员会改组时，须由新管理委员会检具改组当选证明文件，径向银行变更印鉴，方可领取存款，不生移交问题。[22]
依台湾地区“公寓大厦管理条例”之规定，公共基金之保管和使用系由管理委员会和管理负责人办理。实务上，较小区域建筑物之管理委员通常会由业主自己成立，自己使用和保管公共基金；然而较大区域型的建筑物之管理委员会，多以委托物业公司管理为主要管理模式，再以“管理委员会”为名义而进行监督。一般大楼的管理委员会之职责及每年固定工作大约为：（1）年度计划编定。（2）年度预算编定。（3）选择维修厂商。（4）举办大楼活动。（5）收取管理费。且因为一般管理委员会为无给职，本身自己有工作，又很多事情无法亲力亲为，因此多需要委托事务管理公司。
台湾地区现有之立法将公共基金设立为信托之趋势。按台湾地区的小区管委会成立后，须向工务局核备，以取得税籍编号。因管委会属非法人团体，需以代表人名义向银行开户；而管理基金交付信托后，则可以信托监察人机制作为控管，除非信托监察人同意，否则受托人（银行信托部）不能交付信托财产，此较能避免有人谋赃的情况。于实务上，管委会确定交付信托后，委托人（即公寓大厦管理委员会）通常由主委担任代表，和银行签订信托契约，成立金钱信托的关系。如管委会需要动支资金，或者终止契约，银行会将结算书和报告书交给委托人、信托监察人审核。只有在委托人和信托监察人都同意的情况下，银行才能返还信托财产。依据台湾地区“信托法”第12条之规定，信托财产属于不可被强制执行之标的，即在法律上具独立性，’更能保障已信托之公共基金的安全。此举可预防大楼之公共基金不会因个人或管委会的行为而被查封。
如前所述，台湾地区的“公寓大厦管委会”依现行法并不具法人资格；故“公共基金”于实际操作上，多基于信任而交由一位或少数之管理委员管理。此举常造成因委员本身之不法行为致全体区分所有权人之损失。因此本文认为除应修法考虑管委会法人化之必要外，并罗列以下几点供作参考，以降低“公共基金”管理上之风险。[23]
1.慎选开户银行、开户方式及往来模式
（1）建议管委会选择国营银行或信誉良好的金融机构开户，距离小区近者更佳。
（2）开户时，印鉴章最好在二人以上（三人最适当）。
（3）小区管理基金银行定存单若超过新台币一百万元时，最好分二家以上银行定存，且定存单须由非开户代表人负责保管。
（4）与银行配合，倡导小区住户利用银行代收管理费。透过金融机构代扣管理费或开立住户虚拟账户，住户可经由汇款或银行自动柜银机（ATM）提存或转账，省去管理人员经手管理费作业。
（5）开立小区支票账户（或共同户支票）支付厂商款项，若无开立支存，则一律要求以汇款方式支付款项（汇费可要求厂商吸收），所有金钱均由银行作业。
（6）开立支票及取款条时须注意，新台币金额字段前不可留有空位，以免盖章后有心人再填写。支票须有抬头并且划线不可转让；取款条须搭配汇款单使用（可在取款条上加盖汇款须知及账户名称章）。
2．管理公司、管理人员（总干事、主任）作业应配合事项
（1）收费公告或缴费通知单应加注住户缴费请索取收据字样，确认收款人签认字段、管委会收费章、收据格式及汇款账户等事宜。
（2）于管理室人口制作明显的收费须知告示牌，再次提醒住户以上事宜。
（3）住户缴费前请先查明前期缴费状况。
（4）收费单据请填写清楚楼别、姓名、收款日、缴费期间、代收款人；如为支票，请于收据填上支票号码、银行名称及到期日。
（5）收费单据如填写错误，请加注作废字样并留下空白三联单，不可跳号。
（6）干部至小区收款时请在登账栏登名。
（7）管理中心每期制作最新收费总表及年度缴交一览表，于收到管理费时，依日期、金额、收款人填入各字段，并注意单据是否跳号，每月影印留存追踪。
（8）每周检查存折正本（或复印件传真至公司），确认现场人员是否每日入账（或隔日入账）；因住户常集中在收费期限终止日前缴费，因此收费期限终止日前三日，确实要求每日存入银行账户。
（9）未缴户明细表每月至少公告一次（二次为佳），并加盖权责委员印章及现场主管印章。
（10）收费总表公告于电梯或出入口公布栏，利用公众舆论及住户的荣誉心，提醒及督促未缴户尽速缴交。
（11）每月期末制作小区的大楼公共基金年度缴交清册、欠缴统计表，依进住率分析每期收缴百分比、欠缴户数及金额是否正常。
（12）如为诉讼，依规定执行法院催缴公共基金作业，并引用住户规约规定，于起诉书中加注。
3．评析
台湾地区的管理费和公共基金，大多数住在公寓大厦的人都不是很清楚，大多数的人都把管理费和公共基金混在一起，认为这两个并无区分，而导致使用上困难重重，必须从使用目的之文义解释，管理费应该限缩于管理目的之使用情形，例如一般的公共水费、公共电费及管理员之用费支出等等，这些都是属于管理费应当支出的项目，然而公共基金之使用，依其目的在于建筑物的重大修缮及改建，重点是在有关于于建筑物使用支出费用。然而住户与住户之间的楼地板漏水之情形，解释上属于建筑物修缮的部分，但是否必须由公共基金支出，本文认为在住户尚未对于自家进行重大改建前，应该是有适用范围，因为建商在建筑物完成后，产生楼地板间漏水瑕疵责任，这是建商的问题，并不是住户所产生的，所以必须由建商负责，而建商亦提拔公共基金，以便建筑物之修缮，所以本文认为楼地板之漏水，要看情形，不能一概而论，而修缮之金额到底有无上限，这就必须由区分所有权人会议去做决议，以合乎公平正义。
（二）中国大陆之情形
1．物业管理费、公共维修基金及专项维修资金之保管与使用
（1）物业管理费。
物业管理费之支付与使用，可以采取两种不同方式：“包干制”或“酬金制”。[24]具体方式由区分所有权人大会与物业管理企业协商确定。区分所有权会议成立前，由开发建设单位、物业管理企业与区分所有人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
“包干制”系指由区分所有人向物业管理企业支付固定物业服务费用，若有盈余或污损，均由物业管理合同享有或者承担的物业服务计算方式。实行物业服务费用统包制的，物业服务费用的构成包括服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。“酬金制”系指在预收物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出；结余或不足均由区分所有人享有或承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制，预收的物业服务支出属于代管性质，为缴纳的区分所有人所有；物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向区分所有权人会议或全体区分所有人主动公布物业服务资金年度预算，并每年不少于一次。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业之酬金，酬金制的物业服务费用一般要求预收，而统包制的物业服务费用则并不一定要求预收。
“酬金制”的“物业服务支出”和“统包制”的物业服务成本之构成，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资及社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共享部分及共享设施设备的日常进行和维护费用；③物业管理区域的清洁卫生费用；④物业管理区域的绿化养护费用；⑤物业管理区域之秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业的固定资产折旧；⑧物业共享部分、共享设施设备及公众责任保险费用；⑨经区分所有人同意的其他费用。不管采酬金制或统包制，两种公共基金之间并设有本质的区分；对区分所有人而言，应该缴纳的物业服务费用（或应分担的管理费用）本身并不应该因为这两种方式的不同有所区别。
当实行“酬金制”下，物业服务公司对物业管理维护费用是实用实销，区分所有人对费用是实用实支，物业服务管理公司按酬计价，酬金是固定的。实行“统包制”下，应在区分所有人对物业管理维护费用进行合理预算的基础上，给予物业服务公司一定的利润空间。委托物业服务公司进行物业管理时，该公司能否获利及获利大小取决于其经营管理能力、利润或酬金是固定或浮动的。这两种方式的重点也不尽相同，“酬金制”下，物业服务费用进行科学、合理的预算及决算相当重要。无论采纳何种方式，初期的预算与终期的支出报告都是必经的程序，并且还应就物业服务费用的保管与使用建立完善的监管（监督）制度。
在中国大陆之国务院《物业管理条例》及国家两部委《物业服务收费管理办法规定》，物业服务收费已经由原先的政府定价、政府指导和市场调节价三种定价方式缩减为政府指导和市场调节两种；而政府指导一般也仅仅适用于经济适用房、危改回迁之区分所有正式成立区分所有权人大会之前。此乃说明，物业服务收费制目前系以市场调节价作为主要定价基准。
（2）公共维修基金。
目前中国大陆就“公共维修基金”之专户银行选择上，并无统一之标准；但无论是中国大陆中央部委颁布的管理办法，还是各地自定之管理办法中，无一例外地规定必须由政府机关指定银行。但究竟什么机关是属于指定的专户银行，目前也缺乏明确规定；只有北京市明确为由国土房管局指定银行。上海市的管理办法则比较先进，由相关房地产管理部门与市商业银行间签订明确的委托合同，并以区、县为单位开立辖区内维修公共基金专户。但这些仅仅针对市管理委员会成立之前，公共维修基金由政府代为监管状况；对于该规定作反面推定，在管理委员会成立后，对该公共维修基金的监管则应直接移转给管理委员会。[25]
一般而言，公共维修基金的使用需要满足以下条件：首先，公共维修基金足额到位，维修之项目符合使用范围，或符合公共维修基金使用之范围。其次必须是在共享部位或共享设施保固期届满后；再者对于房屋共享部位、共享设施设备的中修、大修、更新、改造，在管理委员会成立之前，售屋单位应先征询相关住户之书面同意；管理委员会成立后，涉及全体住户之权利义务，须先征询管理委员会之书面同意，且管理委员会书面意见经区分所有权人会议批准或授权。最后，还有可能包括依法规、规章和有关技术标准规定必须维修之清形，物业行政主管部门可责成区分所有权人或物业服务管理单位负责实施，其资金支出应按物业管理区域之相关住户的建筑面积比例共同承担。
公共维修基金之使用也有一定的程序要求；在现行使用程序中，遵循着申请、审核及拨款之基本步骤。申请人为区分所有权人，申请之审核者有哪些，按中国大陆之住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法之规定，在管理委员会成立前，公共维修基金之使用计划应由当地房地产行政主管部门审查后划拨。在管理委员会成立后，公共维修基金之使用应经管理委员会审定后实施。至于使用公共维修基金之拨款程序，公共维修基金应当在银行专户储存，专款专用；因为公共维修基金的来源，不属于国家或地方政府之财政拨款，因此凡法规或规章中所使用“划拨”一词，是不准确的。公共维修基金使用程序应该转变为管理委员会拟定计划，经由区分所有权人会议审批通过，再由银行拨款之流程进行。为公共维修基金安全性考虑，可以就每次使用情况在政府主管部门备案，或在一次或连续动用金额达到一定量时，需要接受专业机关年度审计，并加强政府查核之指引。[26]
（3）专项维修资金。[27]
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共享部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。共享设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
商品住宅专项维修资金由购买商品住宅（及住宅区域内的非住宅）的业主交纳。1999年1月1日起至2008年2月1日前签订房屋买卖合同的业主，按照购房款的2％交纳首期住宅专项维修资金；独栋别墅的业主按购房款的1％交纳。自2008年2月1日起签订房屋买卖合同的业主，按照多层住宅楼（六层及六层以下）100元/建筑平方米；高层住宅楼（六层以上）200元/建筑平方米的标准交纳首期住宅专项维修资金。
商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。住宅共享部位、共享设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
2．管理费、公共维修基金及专项维修资金之监督
（1）管理费之监督。
根据中国大陆物业服务收费管理办法，对管理费之费用监管主要有两种：一种是行政性监督，中国大陆国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门，负责全国物业服务费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同县级房地产行政主管部门，负责本行政区域物业服务收费的监督管理工作。物业服务收费应当依据不同物业的性质或特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于物业服务应当由建筑主管部门进行检查，按照不同级别的服务，收取不同的费用；并使得物业服务的质量和收费标准对应起来。物业服务内容的标准要细致化，要分类，要有级别，在此基础上将收费服务内容之对应。虽然对物业服务费用进行监管的主体是各级行政机关，但还有一种是区分所有人自治性监管。当区分所有人或区分所有人会议对物业服务资金年度预算、决算及收支情况提出质询时，物业服务管理企业应当及时答复。当物业服务费采取酬金制方式时，物业管理企业或区分所有人会议可以按照物业服务合同之约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预算、决算及收支情况进行审查，这些都明确区分所有人对物业管理费的监管权。以下分别就以上的两种监管叙述：[28]
①政府的行政性监管。
第一，价格控制。
政府的监管首先体现在对物业服务费用价格的控制上。2004年之后，中国大陆政府定价已经被取消，取而代之是指导价和市场调节价，在一些地方，政府部门对物业服务费用分等收费的起点以及限度，都进行了明确的规定。但这种对价格的政府监管或者干预实质意义不大，因为政府虽控制价格，但却未必能控制各公寓大厦的服务质量。所以在物业服务的收费标准上，本文建议应该让权于住户，由住户与物业服务企业以市场机制进行协商定价更为适合。以2006年1月公布的北京市《物业收费管理办法（试行）》为例，亦将政府指导价的空间与时间限缩到极极小的范围内，仅适用于经济适用住房之公寓大厦，危改回迁之公寓大厦，并且适用时间也限制在未成立区分所有权人会议前。
为通过价格控制实行监管，还有一些中国大陆的地方政府着力于对物业服务的某些或某个具体细项进行控制监管。2004年底，在中国大陆安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知中，车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费，由市、县人民政府价格行政主管部门，会同房地产行政主管部门按照合理补偿，保本微利的原则，制定管理办法和指导价格，实行政府指导价的物业服务费应当按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定，其利润不得超过物业服务成本的5％。
第二，报备案制度。
行政性监督还体现在报备案制度中。早在1994年第33号，中国大陆《城市新建住宅小区管理办法》第11条规定：“物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。”一些地方性规章也就物业服务费用的备案制度作了详细规定，以上海为例，2005年上海市《住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第6条明确了收费标准的备案，即物业管理企业应自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地区的县价格主管部门和房地产行政主管部门备案。2004年修正后的海南省《住宅区物业管理条例》规定：“普通住宅物业管理费收取的具体标准由管理委员会与物业管理公司，根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。”备案制度涉及的一般为公共性服务费用，至于个别住户的特约服务费用的收取如代为复印档案、代为打扫室内等费用则无需备案。
第三，许可证制度。
行政监管也可以在许可制度之方式执行，这主要在一些地方规章中体现。以汕头市为例，根据其2004年制定的汕头市《物业服务收费管理实施办法》规定，汕头市施行物业管理服务分等定级收费制度，同时对于实行政府指导价的物业服务收费，实行收费许可制度。属政府指导价的物业服务收费，按规定实行收费许可证制度。在金平区、龙湖区及濠江区的物业服务企业，当其服务等级为一、二级和实行选项制度，由市价格主管部门负责核发收费许可证；服务等级为三、四级的，则由当地政府价格主管部门核发收费许可证。至于澄海区、潮南区及南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。所从政府对物业服务收费的行政监管，随着政府定价的取消，对物业服务收费采取许可制的范围正日益减缩。
行政处罚，行政性监管还体现在对违反物业服务收费制度的处罚上。根据中国大陆《物业服务收费管理办法》第21条规定：“政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目及标准的监督。”物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。《物业服务收费码标价规定》第12条亦规定，对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格诈欺之行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格诈欺行为的规定》进行处罚。可见，中国大陆政府对物业服务收费的行政监督主要是以物业服务企业为监管对象，这与住户的自治监管是一致的。
②住户的自治性监管。[29]
第一，查询。
住户对物业服务收费的监管，首先体现在对用户之查询上。住户希望了解物业服务收费情况时，可以委托管理委员会对物业服务收费情况进行查询，并告知查询结果。管理委员会必须保证每一个住户都能无障碍地行使知情权，了解到物业服务的收费情况。这种查询制度是公示制度的一个必要补充，都是为了满足区分所有权人的知情权而设的。从效果上而言，查询制度能够弥补公示时间之短暂，某些区分所有权人来不及仔细看之缺憾。同时因为查询往往是应需要进行，与大张旗鼓地张贴相比，似乎更能保护全体区分所有权人的财务隐私。当然从区分所有权人提出查询要求，到通过管理委员会得到查询结果，应该留有一个合理的等待时间。
第二，质询。
住户的自治性监管也体现在住户质询制度上。当住户或者区分所有权人会议，对公布的物业服务资金年度预决算或收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。除了住户进行质询之外，还可以由物业服务企业启动征询意见。以《汕贯市物业服务收费管理实施办法》为例，其中第15条规定：“物业管理企业每年至少1次征询住户对物业管理服务的意见，对满意率还不到等级标准要求的，住户可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，并根据修改合同的约定，相应追减已缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。”
第三，审计。
物业服务收费采取酬金制度方式，物业管理企业或者区分所有权人会议可以按照物业服务合同之约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和为企业资金的收支情况进行审计。除了上述两种监管之外，还存在其他类型的监管方式，例如2005年上海市《住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第11条第1款规定：“物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。”与上述两种监管最大的不同在于，监管的对象从物业服务企业扩大到物业服务的双方，并且可以就物业服务纠纷进行协调。
（2）公共维修基金之监督。
对于现行监管模式之改革，学者建议：第一阶段可以由政府收取、银行保管及政府委托会计师审核，管理委员会的开支使用。政府也可以委托基金管理机构进行信托投资，其收益归住户或支付管理成本。第二阶段由政府指导管理委员会行使职权，公共维修基金由银行保管，大型小区之区分所有权人会议和管理委员会制度比较健全的小区，亦可由管理委员会从政府指定的管理公司中选择进行代理管理和投资；并由律师、会计师事务所监督，只要区分所有权人会议通过后，管理委员会得支取使用。第三阶段当区分所有权人会议和管理委员会成长起来以后，再逐渐过渡到私人财产管理企业，按管理房地产基金的方法管理公共维修基金。
对于公共维修基金之监督，系以保障住户之自主监管为目标。区分所有建筑公共维修基金属于区分所有权人共有，由区分所有权人进行监管理所当然，这也体现了区分所有建筑公共维修基金之所有权、使用权与管理权之整合，也有利于区分所有权人对于公共维修基金制度的认同感。区分所有权人居住生活于区分所有建筑中，对于建筑物之共享部分和共享设施及设备的使用折旧状况最为了解，对维修的需要与否自较能及时掌握，这些与公共维修基金设置目的联系最为密切。以区分所有权人进行资金管理模式，同时考虑到公共维修基金的高安全性要求，在建立以区分所有人自治管理为主导的监管体系下，‘应同时由各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导，协调并监督维修基金的管理与使用；政府的作用可以体现于：
①宏观层面，制定完善的相关政策。包括区分所有建筑公共维修基金存储、使用，及结余情况的报备制度；以及公共维修基金审计监督制度，区分所有权人查询对帐制度，公示制度等等。
②微观层面，服务于区分所有建筑为主导的公共维修基金管理模式，能就区分所有人会议及管理委员会所不能审理事项给予扶助。例如公共基金收缴时要求明细到户，而一个区分所有权人会议或管理委员会是无力也无暇建立本地域的维修资金明细数据的。政府部门则可以利用专门开发的维修资金管理信息系统，及时建构维修的地域关系数据及电子清册。
如此既可以保障区分所有权人对维修资金的决策权，也可防止由于监管漏洞，造成维修资金的管理危机；并利用区分所有权人自主管理维修基金的特点，促进该基金的增值与保值。[30]
（3）专项维修资金。
专项维修资金是一种预防性基金，是建筑物在遇有重大修缮改良时的经费保障。因此在专项维修资金制度设计上，一般较为重视其归集、使用、监管、增益交割与退还等环节，对于专项维修资金的存储这样细节性的工作往往规范不详尽，以大陆地区为例，对于存储是做到当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
目前大陆地区专项维修资金的专户银行选择上，并无统一标准，但无论是中央部委颁布的管理办法，还是各地自定的管理办法中，无一例外的规定必须由政府机关指定银行，目前只有北京明确为由国土房管局指定的银行。 [31]
3．评析
（1）大陆地区物业管理费、公共维修基金及专项维修资金并无区分使用目的，大陆地区对于上述三种费用，从物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法并无区分使用的目的及用途，即使有也只是广义的解释，并无清楚明白去解释他们的区分，如此就必须藉由行政机关或司法机关去解释，这样容易产生纷争，法律的不明确性，导致无所适从。
（2）虽然学者大多有探讨大陆地区物业管理费、公共维修基金及专项维修资金，但立法者并不采纳，反观台湾地区仅分成公共维修基金和管理费，虽然大多数区分所有权人并不是很清楚，但是已有大致的分类，比较能够容易清楚，惟使用目的和方法也是无法分办，亦导致区分所有权人将两个不同的项目混用，而使产生的法律效果，往往延伸许多问题出来。
四、台湾地区积欠管理费之判决
（一）台湾地区内政部函释之解释
区分所有权之受让人，对于让与人积欠依规约应负之管理费，无给付之义务。依“台湾地区内政部”1997年2月26日（86）台内营字第867230号函，认为除非新区分所有权人与原区分所有权人订有债务承担之契约，约定由新区分所有权人清偿所欠费用，则新区分所有权人应依约定清偿。否则，因为新区分所有权人，在购屋前并非区分所有权人，所以原则上并非没有代替区分所有权人清偿积欠费用之义务。但依台湾地区“公寓大厦管理条例”第24条之规定，区分所有权之继受人应于继受原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务。因为管理费之缴纳是原区分所有权人之义务，然新区分所有权人依本条之规定，则有代为缴纳之义务，法院判决也有认同此见解。不过，台湾高等法院之见解，认为台湾地区“公寓大厦管理条例”第24条之立法目的应是避免特定继受人于继受后主张未参加规约之订定不受规约之拘束，使规约对于继受人亦有拘束力，至于已具体发生之管理费给付义务不在规范范围内；即继受人仅系继受契约之地位，而非继受已发生之债务。[32]
（二）台湾地区高等法院民事判决2010年度上易字第439号
1．事实及理由
（1）被上诉人起诉主张：上诉人为伊所属水钻石小区（下称系争小区）之区分所有权人，其所有专有部分为9户建物。系争小区规约管理费之收费标准及收支方法，授权由伊订定，伊于2004年8月31日召开第1届第5次管理委员会，决议自2004年7月24日起上诉人每月应缴纳之管理费，依每坪新台币（下同）50元计算，诅上诉人自2008年7月起至2009年4月共10个月，拒不缴纳管理费，共积欠伊管理费885, 740元。（2）上诉人则以：系争小区为商场与住宅混合型态，共有6栋，各设有1部电梯，均供3楼以上住户使用，伊所有之商场位于1楼、2楼及地下1、2楼，并未设电梯出人口，且伊商场四周之清洁维护，均由伊另行雇工处理，被上诉人管理费之支出，通常以电梯维修保养、环境清洁维护及警卫为三大主要项目，此三项支出之管理服务，伊皆未能享有，伊缴纳之管理费应低于3楼以上住户方合理。被上诉人命伊缴交与3楼以上住户同额之管理费，违反使用者付费原则，显失公平，属“民法”第148条之权利滥用，应不生效力。再者被上诉人就伊应缴纳管理费由每坪30元调涨为50元，未提出说明及计算依据，自属无据，仍应依每坪30元计算管理费方为允适。…（3）关于管理费上诉部分：被上诉人主张：上诉人所有建物专有部分应依每坪50元计算管理费，其自2008年7月起至2009年4月止，已欠缴10个月管理费共计885, 740元之管理费等语，上诉人对于积欠上开10个月管理费之事实，固不争执，惟辩称上诉人应缴纳之管理费，应依每坪30元计算为合理，其积欠之管理费应仅为531, 444元。经查：被上诉人为依法设立之公寓大厦管理委员会，并经台北县政府泰山乡公所于2004年8月27日审查同意备查，有（93）北县泰乡建字第0930014044号所核发之公寓大厦管理组织报备证明可稽。又系争小区规约第10条约定，各项费用之收费标准及收缴、支付方法，许可证管理委员会订定。被上诉人第1届管理委员会乃依系争小区规约之约定，于2004年8月31日召集第5次会议决议通过，自2004年7月24日管委会成立后，上诉人商场管理费订每坪为50元，2004年7月24日前之管理费需再讨论，有系争小区规约及被上诉人第1届第5次管理委员会议纪录可稽。嗣两造于2005年4月间订立系争协议书约定：（4） 2004年2月至7月乙方（即上诉人）代管期商场管理费，乙方同意按50元/坪收费，即补给管委会（即被上诉人）差额20元/坪等语，且上诉人于2008年8月25日亦依系争协议书约定缴纳每坪50元管理费，并于2008年度3月至6月缴纳管理费367, 992元，准此，上诉人应缴纳每坪50元之管理费，系争小区区分所有权人会议决议授权被上诉人决定，再由被上诉人第1届第5次管理委员会会议决议通过，并经上诉人同意后方予实施，上诉人自应依被上诉人上开决议缴纳每坪50元之管理费。
2．关于本案评析
又系争小区规约第10条约定，各项费用之收费标准及收缴、支付方法，许可证管理委员会订定。被上诉人第1届管理委员会乃依系争小区规约之约定，于2004年8月31日召集第5次会议决议通过，自2004年7月24日管委会成立后，上诉人商场管理费订每坪为50元，2004年7月24日前之管理费需再讨论，有系争小区规约及被上诉人第1届第5次管理委员会议纪录可稽等语。
系争规约第10条系为概括规定，对于上诉人极大的不公平，又依规约许可证管理委员会决议通过，此授权极不合理，当侵害区分所有权人之利益必须依区分所有权人决议决定，并非由管理委员会决定，更何况是授权给予管理委员会，因本文认为此判决似有瑕疵。
五、结论
按台湾地区“公寓大厦规约范本”第11条之规定，管理费和公共基金之用途定义不尽明确，又因此等模板不是法规范，通常在实务上管理费和公共基金都是混在一起，性质相同，不相互区分，依照其文义解释，两者之使用，区分不易，容易混淆。但本文主张，管理费和公共基金是必须分开使用，一开始建商给予的基金是公共基金，目的在使用于重大维修、拆除重建及机电设施维修，主要是建筑物重大修缮和重大维修；反观，管理费系指日常生活之支出，使用在于公寓大厦平时必须支出的，例如水、电、管理员费用及一般电梯维修等，又每个月所缴交管理费应该有一部分的比例要缴入公共基金，以防止公共基金不足时所使用。是以公共基金和管理费依其文义解释，必须限缩解释，两者须分开使用，如此比较清楚使用之目的和范围，不然管理委员会有投机分子利用职务上之便侵占管理费之问题发生。
在台湾地区之公寓大厦，管理费和公共基金之使用和保管也常常是令人烦恼问题，因为管理委员会常常都是由区分所有权人担任，本身有职务在身，又兼任管理委员。然而管理委员又是另一个领域，对于管理费和公共基金之保管与使用更是专业的问题，一般没有受过财务训练的人，可能是不知道如何去管理和保管。本文建议，若真的有大型的公寓大厦，可考虑以和会计师事务所合作或者与物业管理公司配合，作为财务上的管理，如此比较不会产生问题；至于小型的公寓大厦则可利用信托法，俾使用管理费和公共基金的运用透明化。
另外是关于监督的问题，参考中国大陆对于管理费的监督，区分为政府的行政监管和住户自治监管。在政府监管方面则有价格控制、报备案制度及许可证制度；而住户的自治监管，则有查询及审计。另外对于公共基金之监督，亦可由政府监管、银行保管及会计师审核。中国大陆对于管理费及公共维修基金已有妥善的规定，值得台湾地区借镜虽然在执行面如何，并不清楚，至少有好的制度，住户才能遵循。参酌大陆地区的做法，本文认为台湾地区对公寓大厦管理实在需要政府介人，因为公权力的介入，是一般人比较信任，虽然有反对者，但总是比较安全。建议台湾地区政府可以每年一次做个查核的动作，只要采样查核，就不需动用太多的人力、时间和费用，如此也让管理委员会能够有所警惕。进一步言，若区分所有权人对于财务上有问题，亦可请政府介入；在前述双轨制的情形下，一定可以对于管理费和公共基金较严格的监督。
关于公共基金与管理费之欠缴，本文中似乎未提及；因其涉及诉讼法，属于民事诉讼程序，与本文探讨之性质并不相同，容后再另文探讨。不过关于公共基金与管理费之诉讼，与金钱息息相关，在诉讼方面，都是以给付之诉为请求，其他关于当事人、当事人适格及诉讼程序的问题，系为诉讼之探讨。另外对于管理费的收取，文中也未提及，因牵涉的范围过于广泛，涉及坪数、物业管理、建筑物造价及成本计算，超过法律之探讨层面，毕竟管理费每栋建筑物标准不一，主要由区分所有权人决定就可以了，但还是有很多问题产生。
本文主张，公共基金与管理费之区分，是有实质之意义，因为使用目的及方法不同，区分所有权人很容易混在一起，不知道两者有何不同。目前台湾地区实务上的做法亦是如此，并不区分两者，若能够把这两者区分后，且发挥他们的效用，可使公寓大厦之管理更为进步，创造更和谐的生活。
【注释】
[1]黎淑慧：《法律与生活—从公寓法谈起》，新文京开发出版股份有限公司2003年版，第70-71页。
[2]温丰文：《公寓大厦管理问题之研究》，台湾地区“行政院”研究发展考核委员会委托研究计划1997年版．第65-66页。
[3]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第66 - 68页。
[4]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，台能，书泉出版社2004年11月版，第66-68页。
[5]台湾地区“立法院，，秘书处编印：《公寓大厦管理条例案》，法律案专样第184样（下册），第603页。
[6]尹章华等六人：《公寓大厦管理条例解读》，月旦出版社1995年版，第182页。
[7]中国台湾地区称之“契约”，中国大陆地区所谓之“合同”。
[8]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第64-65页。
[9]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第25-27页。
[10]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第28-32页。
[11]何明祯：《建筑物区分所有之研究》，国立政治大学法律研究所硕士论文1983年7月版，第6页。
[12]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法（上册）》，张双根译，法律出版社2004年版，第643页。
[13]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第52页。
[14]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第76页。
[15]中国大陆地区所称之“合同”，中国台湾地区称之“契约”。
[16]毛寿龙：《居住小区物业收费的制度基础》，http: //www. blogchina. com/new/display/88295. html，最后访问日期2013年3月10日。
[17]请参照《住宅专项维修资金管理办法》。
[18]参照黄敏政：“台湾地区‘台北县公寓大厦管理维护问题之探讨”’，http: //publish. tpc. gov. tw/Book/laborbook/no. 14/architecture/in＿06. htm，最后访问日期2013年3曰20日。
[19]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第64-65页。
[20]温丰文：“台湾集合住宅之管理”，载《法令月刊》，1993年第44卷第9期，第44页。
[21]温丰文：《公寓大厦管理问题之研究》，台湾地区“行政院”研究发展考核委员会委托研究计划1997年版，第129-130页。
[22]吴明轩：“公寓大厦管理委员会之功能”，载《法学丛刊》1998年第169期，第25页。
[23]林真真：“公寓大度管理委员会之研究”，2007年中原大学财经法研所硕士论文，第78页。
[24]《物业服务收费管理办法》第9条。
[25]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第214页。
[26]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，湘京大学出版社2007年版，第216 -218页。
[27]“住宅专项维修资金”，载于http: //house. focus. cn/msgview/2121/1/233471264. hurl，最后访问日期2013年3月24日。
[28]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，能京大学出版社2007年版，第192-195页。
[29]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第195页。
[30]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第223-224页。
[31]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第213-214页。
[32]吴尚昆：《公寓大厦是与非》，三民书局2002年版，第130-131页。
【作者】 苏南，吕冲宗
【作者单位】 台湾云林科技大学 【分类】 民法总则
【中文关键词】 区分所有权人会议，管理委员会，管理费，公共基金
【英文关键词】 the meeting of individual owner in the apartment building;Condominium Board;managing fees;public funds
【期刊年份】 2013年 【期号】 1
【页码】 198
【摘要】
本文旨在探讨公寓大厦管理之管理费与公共基金；因为管理委员会为住户之执行代理，对于公寓大厦甚为重要。进一步言，本论文主要是以管理委员会之实体面问题，例如管理费和公共基金之管理，该等问题法律并未完全规定，然而一般都以规约为标准，惟规约并未规定详细，造成管理委员会产生侵权的效果，使得住户无处申冤。又管理委员会对于台湾地区“公寓大厦管理条例”相关法规不甚了解，因为不专业之原因，侵害住户之权益，所以本论文针对管理委员会未规定之部分，藉由法学方法解释，或者参考其他各国之规定，加以研究讨论，以建立公共基金与管理费法制化之参考。
【英文摘要】
This article will mainly discuss about the Managing fees and Public funds of the condominium. Furthermore，this article will focus on Condominium Board（CB），because as the executor of residents CB is very important to the condominium. The substantial problem of CB will be fully discussed in this article，such as the management of the Managing fees and Public funds which is not regulated by law. Although the Act of Condominium has mentioned about some general principles of CB，it does not regulate it in a specific and definite way，so that the residents has no way to complain of a wrong. Moreover, CB has little knowledge of the Act of Condominium，and its lack of professional knowledge caused the violation of rights of residents. Therefore instead of the regulated content within the Act，this article will focus on those issues which are not regulated in the Act. With the explanation of legal methods or the law of other countries，this article aims to realize a legal system for the Managing fees and Public funds of the condominium.
【全文】 【法宝引证码】 CLI.A.1178873
一、前言
台湾地区公寓大厦之公共基金与管理费，这两者对于住户一直区分不是很清楚，住户通常都混为一谈，其实他们的性质不同，使用方式也不同，公共基金来源以起造人依法提列。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第10条第2项规定：“共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人或住户之事由所致者，由该区分所有权人或住户负担。其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。”而收取管理费主要是为了维持公寓大厦正常运作，来支应各项软、硬设备的维修费用，管理费主要来自住户按月缴付的收费。且公寓大厦的经营管理所涉及的管理费支出，属于实报实销的收费支出方式，可分为三类：（1）常态性的人事支出。（2）定期的设备设施维护费用。（3）重大的设备设施修缮与更新费用。常态性的管理费用的编列与收支较无问题，但是后两项的费用编列、收取与管理则较困难，也是目前各大楼在财务上计划较难顾及的层面。[1]
又台湾地区“公寓大厦管理条例”规定中未将通常业务使用的“管理费”与“公共基金”区分清楚，而是进行统一规定。这与主管行政机关提交的草案初衷相违背，在草案中，原本打算对公共基金与管理费加以区别，公共基金乃预防性基金，于公寓大厦如遇重大修缮或改建时使用，管理费则属于一般费用，两者截然不同。因此，公共基金的来源是建商提拔而非住户，系依据“公寓大厦管理条例施行细则”第6条，本条例第18条第1项第1款所定按工程造价一定比例或金额提列公共基金，管理费的来源则可能包含全体住户。即严格区分公共基金为区分所有权人得依决议来缴纳或分担之义务，管理费用为管理委员会为管理大厦所支出的行政费用，无论其为区分所有权人或住户，均应缴纳管理费用。同时，考虑台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第2项之规定，公共基金于管理负责人或管理委员会成立后移交之，使得公共基金与管理费仍会合而为一，而由管理负责人或管理委员会负责管理。如此，可能造成公共基金与管理费混用，无法使公共基金发挥应有之功能。[2]一般住户对于公共基金与管理费，不知如何区别，所以常常有管理委员会使用这两者资金时，也混在一起，更严重有侵占之情形或其他违法乱纪之事，本文系对于公共基金与管理费，这两者有较细微之论述，且对于公共基金与管理费之相关问题一起检讨。
另外对于大陆地区管理费，亦称物业管理费，以及公共基金和专项维修资金，这三者在大陆地区一直都是模糊地带，使用目的及缴纳对象，解释上亦无区分标准，所以本文另以将这三者和台湾地区的管理费和公共基金一同做比较，厘清文字上之解释，以供参酌之用。
二、各国及地区对于公共基金与管理费之立法例
（一）中国台湾地区之规定
称“公共基金”者，现行台湾地区“公寓大厦管理条例”并未为立法解释，此观台湾地区“公寓大厦管理条例”第3条各款规定自明。所谓“公共基金”乃系为维持公寓大厦之管理、维护及修缮等业务所设置的特定财产，期使管理委员会能发挥管理功能，藉以提升住户生活质量。惟参照台湾地区“预算法”第4条规定：“称基金者，谓已定用途而已收入或尚未收入之现金或其他财产。”依其性质尚可分为：（1）普通基金，即岁入之供一般用途者，为普通基金；（2）特种基金，即岁人之供特殊用途者，为特种基金。查台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条规定所设之“公共基金”，其目的无非在于因应关于共同利益及重大修缮事项，有时需款甚巨，为落实公寓大厦之管理维护，爱规定应设置公共基金。显然台湾地区“行政院”所提之公共基金版本，系专供公寓大厦之共同利益、重大修缮等有关事项之用。因此，其公共基金之性质应属于特种基金。[3]
1．公共基金之来源
为落实公寓大厦之管理维护，关于共同利益及修缮、维护事项，须设置公共基金作为经费来源。台湾地区“公寓大厦管理条例”第10条第2项及第11条第2项规定：“共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护费用以及共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良费用，由公共基金支付或区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。”而台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项则明文规定公寓大厦应设置公共基金，且明订公共基金的来源如下：[4]
（1）起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列：此项规定，可谓公寓大厦起造人（业主或建商）对于建物保固责任的另一种体现，其提列方式，本款于立法之初，无论系以重大修缮为目的之台湾地区“行政院”版或以一般管理为目的之台湾地区“立法院”版，均明定起造人为公共基金之提列义务人，[5]依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第2项规定，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出缴交各直辖市、县（市）主管机关公库代收之证明；于公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，并完成依第57条规定点交共享部分、约定共享部分及其附属设施设备后向直辖市、县（市）主管机关报备，由公库代为拨付。至于起造人应提列公共基金所凭据之工程造价一定比例或金额，由“中央主管机关”（即台湾地区“内政部”）订定，依2005年11月16日台内营字第094001177号修正之台湾地区“公寓大厦管理条例施行细则”第6条规定，其提列之比例，依下列标准累进计算：“一、新台币一千万元以下者为千分之二十。二、逾新台币一千万元至新台币一亿元者，超过新台币一千万元部分为千分之十五。三、逾新台币一亿元至新台币十亿元者，超过新台币一亿元部分为千分之五。四、逾新台币十亿元者，超过新台币十亿元部分为千分之三。”至于所谓“工程造价”，指经直辖市、县（市）主管建筑机关核发建造执照载明之工程造价。但是，依同条例第4项规定，如果在台湾地区“公寓大厦管理条例”公布施行前（1995年6月29日含当天）已取得建造执照者，起造人即不负提列公共基金之责，区分所有权人无权向建筑业者追讨应提列之基金，即法律不溯及既往原则。[6]
（2）区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳：
台湾地区“公寓大厦管理条例”第31条规定：“区分所有权人会议之决议，除规约另有规定外，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。”然而法律并未明定其负担之标准，故原则上予管理费相同，系案共有之应有部分比例分担，但区分所有权人会议或规约约定按“户”或其他方式计算之亦无不可。
（3）本基金之孳息：例如将公共基金存放银行所生之利息。
（4）其他收入：例如共享部分约定作为专用之专用权使用费、特别修缮及其他收益皆属之。
2．管理费的来源
公寓大厦管理组织尚未完成县市政府申请报备手续或于本法施行前所成之管委会，管理费之收取仍应依区分所有权人会议决议或规约办理，依台湾地区“内政部”1995年4月17日台（86）内营字第8672620号认与“内政部”1995年4月30日台（86）内营字第11562号函均认为，本条例公布施行前成立之公寓大厦管理组织所订有管理费用之缴纳事，系属当事人、契约[7]关系，宜请径依民法合意为之；如有争议，宜请径循民事程序解决。于台湾地区“公寓大厦管理条例”通过后，管理费之收取，并无规定，系属于私法自治及契约自由之一部分，其计算方式与造价及物业管理息息相关，本文并不讨论管理费之计价方式，因牵涉范围广泛，非本文之探讨主旨。总之，管理费之收取系依照区分所有权人会议决议或规约办理。
3．用途
“公共基金”，对于公寓大厦全体区分所有权人而言，为具有独立的共同共有财产，其使用支付以公寓大厦共同事务为主，而且只能随同公寓大厦区分所有权人移转其区分所有权时一并移转予新的区分所有权人。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款之规定，公共基金的来源之一区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳，为“法定义务”，所以区分所有权人不论是否已经搬迁进住，都必须缴纳；因公寓大厦的共享设施、约定共享设施之管理、维修、保存是由公共基金支付。然而管理费的性质则不尽相同，其是为了支应经常性的人事、办公、电话、清洁、维护、信件收发、垃圾处理等管理必要费用，台湾地区“公寓大厦管理条例”对此并无明文规定，所以并非“法定义务”。实务上，也常见区分所有权人会议同意对未搬迁进住之住户酌减费用，或因经营营业而加倍收取之情形。在此，可将二者用途区别如下：[8]
（1）公共基金之用途：重大修缮（如电梯设备之更新）、拆除重建及有关重建予强制出让所有权等拆除费用支出等。
（2）管理费之用途：人事费用（如管理委员、管理服务人之薪资）、共享部分之水电费、各项设备之维修检查费用、各项设备之一般修缮费用、共享部分之火灾保险费、清洁费、植栽维护费、办公用品费、通讯费及事务费及其他维持管理之必要费用等。
（二）法国之规定
最早确认建筑物区分所有权之立法是1804年《法国民法典》第664条。但由于当时对区分所有权之独立存在与发展采取敌对态度；其结果，最终导致民法典权设一条文对区分所有权加以确立。由于第664条是基于个人主义所有权概念而予规定，其规定不充分之处也随处可见。例如关于专有部分与共享部分的区别标准，建筑物之建设、使用与维持等均未设有规定。这些问题虽然也可通过内部规约进行确定，但其效果始终缺乏法条明文规定，而仅能看做是私人间之契约。同时，这种契约是否对承诺人发生拘束力，及对以后实际取得住宅之人发生对抗效力也有疑问[9]。1938年的《有关区分各阶层不动产共有》之法律，针对社会现实进行了细化性质之规定，其宣告着《法国民法典》第664条之废止。
1938年之规定分成两部分，第一部分规定区分所有权人团体关系，共有6个条文；第二部分规定区分所有权人间法律关系，共计7个条文。其中第6条规定，区分所有权人应负担共享部分之保存费、维持费及管理费。至于此类费用之分担，依区分所有权人所有部分面积及位置所折算之价格的比例予以确定，已支付此类费用之人对未支付之人的专有部分及共有部分的持分有优先受偿权。1938年以民法典模式确认区分所有权的旧时代的结束，宣告一个由单行区分所有权特别法对区分所有权法律关系以立法确认的崭新时代来临。当然，它的不足，也非常明显，主要在于该法仍具有强烈的个人主义色彩，对团体关系及此制度的成长与适应的弹性，甚少顾及。最显著的就是关于区分所有建筑物的改良必须得到全体区分所有权人的同意。另外，该法缺乏强制性规定，各利害关系人可以契约方法规避或曲解法条的诸多规定，从而较大地削弱该法的规范效力。现行《法国住宅分层所有权法》，全法共114条，内容详尽，主体系由1965年修正1938年的法律规定与1967年3月的行政命令构成。其中第28条至39条规定有管理人事项，包括了会计与预算、各项负担之强制征收及未支付缴纳金利息之收取等内容[10]。
（三）德国之规定
1900年《德国民法典》因受罗马法“地上物从属土地”、“筑物与基地所有权密不可分离之一体性”规则的影响，对区分所有权制度予以否定，仅认可施行当时早已存在的建筑物区分所有权，而禁止此后建筑物区分所有权的取得。直到1924年在海德堡举行了德国法学会第33届会议，讨论的主题是“适当改革债权法上之住宅租赁”，经由重新引介区分所有权或创设类似权形态，对建筑物之具体部分，使非整个建筑物之住宅所有人得取得完全的对物的控制。这次讨论为德国区分所有权法的订立进行了理论准备。1951年在参酌法国1938年有关“区分各阶层不动产共有”之法律，意大利1942年《民法》第7章第2节关于建筑物（大厦）共有所有（区分所有权法）及奥地利1948年住宅所有权法基础上，德国制定了《住宅所有权及长期居住权法》（下简称WEG），并于1973年经历了两次修正。[11]WEG第21条第5款第4项规定，积存相当的维护准备金被视为合乎住宅所有权人全体利益的通常管理事项。同法第28条第1款之规定，要求管理人每年必须制作经营计划，且其经营计划必须包括住宅所有权人第21条第5款第4项规定维修准备金之分担给付额。为确保维修准备金之财源稳定，于同条第2款明确规定，住宅所有权人经管理人通知，负有给付经营计划相当之预付款的义务。根据WEG第28条之规定，每年由管理人作出结算，并经住宅所有权人多数做出决议。该费用之结算，即意味着住宅所有权人费用支付义务之届期。费用之催收，由所有权人全体或经所有权人全体授权或委托之管理人或某住宅所有权人进行。由管理人所制定之年度经营计划，规定以住房管理费的形式，定期交纳预付费用，并建立公基金，对该计划之通过，亦以住宅所有权人多数决形式进行决议[12]。
（四）美国之规定
美国联邦住宅局（Federal House Administration）于1962年制定了《公寓所有权创设模范法》（Model Statute for the Apartment Ownership），该法共29条。其中第10条规定了共享收益及共益费用，第24条规定了公寓所有权人未支付共益费用时之让与人或受让人连带责任及个别责任。美国各州纷纷以此为依据，陆续制定相应的规定，惟内容大同小异。1957年，制定了《统一建筑物区分所有权法》（The Uniform Condo-minium Act）。美国区分所有权的创设，也同样要求采登记制度，但对于房屋的开发人，规定了一些特殊义务。其中一项，要求开发商依据申报书（Declaration）的规定，制定《自治规约》（Covenants），规定管理组织之运作、’共有财产之管理维护事项，以及管理费之收费标准及比例分担等。[13]
为保障区分所有权人履行缴纳管理费的义务，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的区分所有权人欠缴管理费，从到期之日起，便构成区分所有权人协会对欠费之住户房屋单元设定之不动产留置权。若欠费之住户经过一再催缴仍拒绝缴纳欠费，区分所有权人协会有权取消被留置品的回赎权，并可以按照法律规定的程序，强制拍卖欠费住户的房屋，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费之外，还包括利息、迟延利息及追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。[14]
（五）中国大陆地区之规定
1．物业管理费
由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费等4项规定，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30％，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第41条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。
按中国大陆2003年1864号颁布的《物业服务收费管理办法》规定，“物业服务收费”系指物业管理企业按照物业服务合可[15]之约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护及管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向住户所收取的费用。物业服务收费的多少，可以通过市场调节或实行政府指导价格，而取消了原来的政府定价制度。具体定价形式由省、自治区及直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由住户与物业管理企业在物业服务合同中约定。一般而言，只有经济适用性住房的物业收费准备实行政府指导，如果经济适用的房之小区成立委员会，则由业委会和物业公司协商价格。由此，无论是政府指导或是市场调节价格，都需要在物业符合合同中以当事人双方的合意表现出来。
另按《物业管理条例》第35条规定：“管理委员会应当与区分所有权人会议选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”考虑现实生活中，物业管理服务企业与住户在信息上的不对称，物业管理公司有实质上的垄断地位，在缔约过程特别是前期物业服务合同中，物业管理公司与区分所有权人的权利义务关系不对称，也会为日后双方的冲突埋下导火线。对此，制度分析学者见解是，取消物业管理公司的垄断地位，把公共服务的融资权利，品种、数量、质量和价格的确定权还给居民，并由居民决定生产公共服务的方式。[16]
2．公共维修基金
公共维修基金是指按建设部《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共享设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共享设施、设备的维修、养护。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2％，自2008年02月01日起执行新标准办法。之前，北京是以总房款的2％交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”
建立维修基金是完善房屋共享部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共享部位、共享设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。
3．专项维修基金
专项维修资金，是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，该法的目的是为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共享部位、共享设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。而该《办法》所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该《办法》所称住宅共享部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。然而所称共享设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共享设施设备使用的房屋等。最后住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。[17]
三、管理费、公共基金与大陆地区专项维修资金之使用、收益及处分
（一）中国台湾地区之情形
台湾地区“公寓大厦管理条例”及其相关子法（诸如台湾地区“公寓大厦管理条例”、台湾地区“公寓大厦管理条例施行细则”、“公寓大厦公共安全意外责任保险及火灾保险费差额补偿办法”、“公寓大厦管理服务人管理办法”、“公寓大厦规约范本”等）已公布施行，这些法规攸关民众居住生活质量甚巨，且具专业性，如何让民众能够简明易懂，进而促使民众能自主性守法，并主动参与公寓大厦管理维护工作，是目前台湾地区公寓大厦管理维护之一项重要工作。
近年来在台湾地区国民所得提高后，对都市空间环境景观居住生活环境质量等要求也日益提高，促使建筑物的使用管理维护更显重要。相对地，由于经济快速成长，人口都市化情形急剧发展，台湾地区受地狭人稠的条件限制，造成建筑物高层化、集体化、复合化用途，因而使得建筑物公共安全的维护工作亦日趋重要。台湾地区“公寓大厦管理条例”号称是住户的“居家宪法”，其立法意旨在于提升住户居住质量，让民众享有公共安全、公共安宁、公共卫生之生活。又台湾地区“公寓大厦管理条例”对于“区分所有”、“专有部分”、“共享部分”等权属划分着墨颇多，以下就关于管理费与公共基金法律问题提出说明：
1，台湾地区公共基金与管理费之问题
（1）文义解释上名目不区分：
台湾地区实务上，常发生管理委员会不了解公共基金与管理费之区分，也不重视公共基金的动支程序，更忽略公共基金的重要性，其常见之问题如次：
①公共基金提拨不足：提拨公共基金最主要的目的在于因应重大修缮、意外事故或其他临时需求等，但许多公寓大厦没有这种概念，有些只象征性地提拨一点点公共基金，有些甚至没有提拨公共基金，一旦发生重大修缮或紧急事故，就没有足够的基金可资因应。另外对于建商所提拨的资金多少亦无法核对，导致建商提拨时未依照原有之规定提拨。
②公共基金名目不统一：部分公寓大厦将建筑业者提拨公共基金另订回馈金或发展基金等科目，建议宜回归正式名称“公共基金”。
③公共基金动支不合法：台湾地区“公寓大厦管理条例”规定公共基金之动支，应经区分所有权人会议决议始得为之，但许多管理委员会都忽略这项规定。
（2）使用目的。
管理委员会动用管理费或公共基金之程序往往存在许多瑕疵，尤其较为人诟病的是支领报酬的问题。台湾地区“公寓大厦管理条例”虽然未禁止管理委员支领报酬，但依内政部颁布之规约范本则指导“应依区分所有权人会议之决议”，但管理委员会却任意以管理费收入冲抵报酬，不但动支程序有瑕疵，且有“自肥”之虞。且管理费与公共基金，使用于建物之维修亦不区分，导致建物维修常常需要区分所有权人再一次缴交管理费维修建物。
（3）正确的管理观念。
实务上，管理费和公共基金依据“公寓大厦管理条例”第10条之规定，依其文义解释，管理费之使用在于对于公寓大厦之管理，而公共基金是建筑物重大修缮及改建使用，但有些管理委员会之财务管理没有注意到收支平衡、会计账簿未核实建立等等，常常会有背信之虞情况发生。管理委员会公共安全的管理、共享部分的修缮、住户违规情事的制止等等都没有正确的管理观念。以住户拒缴公共基金为例，台湾地区“公寓大厦管理条例”第39条明文规定由主管机关对违规住户科处罚援。但管理委员会未善用此一手段，却循旷日费时的协调、催告、诉讼程序。许多公寓大厦的管理费、公共基金都由管理服务人代为收取，而管理服务人又没有提供人事保证，一旦发生卷款潜逃的情事，管理委员会恐难辞其咎，故本文建议由银行自动扣缴管理费取代由管理服务人收取之方式，以收事半功倍之效，俾改善目前尚未法制化的情况下建立“管理费”与“公共基金”之制度。[18]
2．公共基金与管理费之用途
一般所称之管理费，其性质是否属公共基金？2002年度判字第1644号判决认为管理费系由住户按月给付，作为一般性支出之运用，性质上应属同条例第18条第1项第2款所称之区分所有人依区分所有权人会议决议缴纳之费用，应属“公共基金”。由此可知，不论名称为管理费或公共基金，其于实务上之见解均属同一性质之费用，均适用前述第21条之规定。另依台湾地区嘉义地方法院见解，大厦管理费，其本质上应属各住户自身应支出之费用，仅为集合管理之便而共同收取并由管理委员会统筹运用，非住户对于管理委员会之定期给付。此与利息、红利、租金、赡养费、退职金及其他一年或不及一年之定期给付之性质迥不相同，自无台湾地区“民法”第126条5年短期时效之适用。
公共基金，对于公寓大厦全体“区分所有权人”而言，为具有独立的共同共有财产，其使用支付以公寓大厦共同事务为主，而且只能随同公寓大厦区分所有权人移转其区分所有权时，一并移转予新的区分所有权人。依台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款规定，公共基金的来源之一区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳，为“法定义务”，所以区分所有权人不论是否已经搬迁进住，都必须缴纳；因公寓大厦的共享设施、约定共享设施之管理、维修及保存是由公共基金支付。然而管理费的性质则不尽相同，其是为了支应经常性的人事、办公、电话、清洁、维护、信件收发、垃圾处理等管理必要费用；台湾地区“公寓大厦管理条例”对此并无明文规定，所以并非“法定义务”。实务上，常见区分所有权人会议同意对未搬迁进住之住户酌减费用，或因经营营业而加倍收取之情形。在此，可将二者用途区别如下：[19]
（1）公共基金之用途：重大修缮（如电梯设备之更新）、拆除重建及有关拆除费用之支出等。
（2）管理费之用途：人事费用（如管理委员、管理服务人之薪资）、共享部分之水电费、各项设备之维修检查费用、各项设备之一般修缮费用、共享部分之火灾保险费、清洁费、植栽维护费、办公用品费、通讯费及事务费及其他维持管理之必要费用等。[20]
3．管理费与公共基金之保管与使用
台湾地区2002年度判字第1644号判决认为管理费系由住户按月给付，作为一般性支出之运用，性质上应属同“公寓大厦管理条例”第18条第1项第2款所称之区分所有人依区分所有权人会议决议缴纳之费用，应属“公共基金”。由此可知，不论名称为“管理费”或“公共基金”，其于实务上之见解均属同一性质之费用，均适用前述第21条之规定。故依照台湾地区之判决，管理费与公共基金是不区分的，所以以下所论述之公共基金皆包含管理费。
公共基金是一种预防基金，是建筑物在遇有重大修缮改良时的经费保障。因此，在公共基金的制度设计上，一般较为重视其来源、使用、监管、增益与退还等环节，对于公共基金之保管往往规定不够详尽。以中国大陆为例，公共基金之保管是要求做到应当在银行专户储存，且专款专用。为了保证公共基金之安全，于其闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。如此，关于公共基金之储存有很多细节之问题常常被忽略，以致在操作中没有统一规律可以遵循，经办人常常办得战战兢兢，监管人也容易说不清楚。公共基金以谁的名义进行储存，银行存折或印章由谁保管是一个问题，确有很多省思的地方。台湾地区温丰文教授主持了一项调查研究，可见虽然公共基金属于全体区分所有权人所共有，但对于公共基金以谁的名义则具有较大的灵活性，从公共基金的共有财产属性上看，无论以何种名义储存都欠妥适。[21]
公共基金之管理涉及直接金钱之利益，亦为整体大厦管理运作之基石，故其管理良善与否与住户之权益具有直接之关联。依台湾地区“财政部金融局”1995年8月2日台融局（一）字第84348119号函释，须注明为“○○公寓大厦（小区）公共基金”（参见台湾省政府“建设厅”（85）建4字第625919号函），管委会在持有向主管机关报备的文件后，得以该“管理委员会的名义”开立活期及定期存款账户储存公共基金；但若欲开立支票存款或储蓄存款账户者，则必须以该管理负责人名义为申请但该管理委员会的名称可并列于该存款账户的户名内（参台湾地区财政台财融字第85020683三号函），公共基金如以管理委员会名义设立专户储存，其孳息准予免纳所得税并核发免扣缴证明《参见台湾地区“财政部”1997年1月15日台财税字第861879100号函）。准此，该公共基金之专户于管理委员会改组时，须由新管理委员会检具改组当选证明文件，径向银行变更印鉴，方可领取存款，不生移交问题。[22]
依台湾地区“公寓大厦管理条例”之规定，公共基金之保管和使用系由管理委员会和管理负责人办理。实务上，较小区域建筑物之管理委员通常会由业主自己成立，自己使用和保管公共基金；然而较大区域型的建筑物之管理委员会，多以委托物业公司管理为主要管理模式，再以“管理委员会”为名义而进行监督。一般大楼的管理委员会之职责及每年固定工作大约为：（1）年度计划编定。（2）年度预算编定。（3）选择维修厂商。（4）举办大楼活动。（5）收取管理费。且因为一般管理委员会为无给职，本身自己有工作，又很多事情无法亲力亲为，因此多需要委托事务管理公司。
台湾地区现有之立法将公共基金设立为信托之趋势。按台湾地区的小区管委会成立后，须向工务局核备，以取得税籍编号。因管委会属非法人团体，需以代表人名义向银行开户；而管理基金交付信托后，则可以信托监察人机制作为控管，除非信托监察人同意，否则受托人（银行信托部）不能交付信托财产，此较能避免有人谋赃的情况。于实务上，管委会确定交付信托后，委托人（即公寓大厦管理委员会）通常由主委担任代表，和银行签订信托契约，成立金钱信托的关系。如管委会需要动支资金，或者终止契约，银行会将结算书和报告书交给委托人、信托监察人审核。只有在委托人和信托监察人都同意的情况下，银行才能返还信托财产。依据台湾地区“信托法”第12条之规定，信托财产属于不可被强制执行之标的，即在法律上具独立性，’更能保障已信托之公共基金的安全。此举可预防大楼之公共基金不会因个人或管委会的行为而被查封。
如前所述，台湾地区的“公寓大厦管委会”依现行法并不具法人资格；故“公共基金”于实际操作上，多基于信任而交由一位或少数之管理委员管理。此举常造成因委员本身之不法行为致全体区分所有权人之损失。因此本文认为除应修法考虑管委会法人化之必要外，并罗列以下几点供作参考，以降低“公共基金”管理上之风险。[23]
1.慎选开户银行、开户方式及往来模式
（1）建议管委会选择国营银行或信誉良好的金融机构开户，距离小区近者更佳。
（2）开户时，印鉴章最好在二人以上（三人最适当）。
（3）小区管理基金银行定存单若超过新台币一百万元时，最好分二家以上银行定存，且定存单须由非开户代表人负责保管。
（4）与银行配合，倡导小区住户利用银行代收管理费。透过金融机构代扣管理费或开立住户虚拟账户，住户可经由汇款或银行自动柜银机（ATM）提存或转账，省去管理人员经手管理费作业。
（5）开立小区支票账户（或共同户支票）支付厂商款项，若无开立支存，则一律要求以汇款方式支付款项（汇费可要求厂商吸收），所有金钱均由银行作业。
（6）开立支票及取款条时须注意，新台币金额字段前不可留有空位，以免盖章后有心人再填写。支票须有抬头并且划线不可转让；取款条须搭配汇款单使用（可在取款条上加盖汇款须知及账户名称章）。
2．管理公司、管理人员（总干事、主任）作业应配合事项
（1）收费公告或缴费通知单应加注住户缴费请索取收据字样，确认收款人签认字段、管委会收费章、收据格式及汇款账户等事宜。
（2）于管理室人口制作明显的收费须知告示牌，再次提醒住户以上事宜。
（3）住户缴费前请先查明前期缴费状况。
（4）收费单据请填写清楚楼别、姓名、收款日、缴费期间、代收款人；如为支票，请于收据填上支票号码、银行名称及到期日。
（5）收费单据如填写错误，请加注作废字样并留下空白三联单，不可跳号。
（6）干部至小区收款时请在登账栏登名。
（7）管理中心每期制作最新收费总表及年度缴交一览表，于收到管理费时，依日期、金额、收款人填入各字段，并注意单据是否跳号，每月影印留存追踪。
（8）每周检查存折正本（或复印件传真至公司），确认现场人员是否每日入账（或隔日入账）；因住户常集中在收费期限终止日前缴费，因此收费期限终止日前三日，确实要求每日存入银行账户。
（9）未缴户明细表每月至少公告一次（二次为佳），并加盖权责委员印章及现场主管印章。
（10）收费总表公告于电梯或出入口公布栏，利用公众舆论及住户的荣誉心，提醒及督促未缴户尽速缴交。
（11）每月期末制作小区的大楼公共基金年度缴交清册、欠缴统计表，依进住率分析每期收缴百分比、欠缴户数及金额是否正常。
（12）如为诉讼，依规定执行法院催缴公共基金作业，并引用住户规约规定，于起诉书中加注。
3．评析
台湾地区的管理费和公共基金，大多数住在公寓大厦的人都不是很清楚，大多数的人都把管理费和公共基金混在一起，认为这两个并无区分，而导致使用上困难重重，必须从使用目的之文义解释，管理费应该限缩于管理目的之使用情形，例如一般的公共水费、公共电费及管理员之用费支出等等，这些都是属于管理费应当支出的项目，然而公共基金之使用，依其目的在于建筑物的重大修缮及改建，重点是在有关于于建筑物使用支出费用。然而住户与住户之间的楼地板漏水之情形，解释上属于建筑物修缮的部分，但是否必须由公共基金支出，本文认为在住户尚未对于自家进行重大改建前，应该是有适用范围，因为建商在建筑物完成后，产生楼地板间漏水瑕疵责任，这是建商的问题，并不是住户所产生的，所以必须由建商负责，而建商亦提拔公共基金，以便建筑物之修缮，所以本文认为楼地板之漏水，要看情形，不能一概而论，而修缮之金额到底有无上限，这就必须由区分所有权人会议去做决议，以合乎公平正义。
（二）中国大陆之情形
1．物业管理费、公共维修基金及专项维修资金之保管与使用
（1）物业管理费。
物业管理费之支付与使用，可以采取两种不同方式：“包干制”或“酬金制”。[24]具体方式由区分所有权人大会与物业管理企业协商确定。区分所有权会议成立前，由开发建设单位、物业管理企业与区分所有人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
“包干制”系指由区分所有人向物业管理企业支付固定物业服务费用，若有盈余或污损，均由物业管理合同享有或者承担的物业服务计算方式。实行物业服务费用统包制的，物业服务费用的构成包括服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。“酬金制”系指在预收物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出；结余或不足均由区分所有人享有或承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制，预收的物业服务支出属于代管性质，为缴纳的区分所有人所有；物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向区分所有权人会议或全体区分所有人主动公布物业服务资金年度预算，并每年不少于一次。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业之酬金，酬金制的物业服务费用一般要求预收，而统包制的物业服务费用则并不一定要求预收。
“酬金制”的“物业服务支出”和“统包制”的物业服务成本之构成，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资及社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共享部分及共享设施设备的日常进行和维护费用；③物业管理区域的清洁卫生费用；④物业管理区域的绿化养护费用；⑤物业管理区域之秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业的固定资产折旧；⑧物业共享部分、共享设施设备及公众责任保险费用；⑨经区分所有人同意的其他费用。不管采酬金制或统包制，两种公共基金之间并设有本质的区分；对区分所有人而言，应该缴纳的物业服务费用（或应分担的管理费用）本身并不应该因为这两种方式的不同有所区别。
当实行“酬金制”下，物业服务公司对物业管理维护费用是实用实销，区分所有人对费用是实用实支，物业服务管理公司按酬计价，酬金是固定的。实行“统包制”下，应在区分所有人对物业管理维护费用进行合理预算的基础上，给予物业服务公司一定的利润空间。委托物业服务公司进行物业管理时，该公司能否获利及获利大小取决于其经营管理能力、利润或酬金是固定或浮动的。这两种方式的重点也不尽相同，“酬金制”下，物业服务费用进行科学、合理的预算及决算相当重要。无论采纳何种方式，初期的预算与终期的支出报告都是必经的程序，并且还应就物业服务费用的保管与使用建立完善的监管（监督）制度。
在中国大陆之国务院《物业管理条例》及国家两部委《物业服务收费管理办法规定》，物业服务收费已经由原先的政府定价、政府指导和市场调节价三种定价方式缩减为政府指导和市场调节两种；而政府指导一般也仅仅适用于经济适用房、危改回迁之区分所有正式成立区分所有权人大会之前。此乃说明，物业服务收费制目前系以市场调节价作为主要定价基准。
（2）公共维修基金。
目前中国大陆就“公共维修基金”之专户银行选择上，并无统一之标准；但无论是中国大陆中央部委颁布的管理办法，还是各地自定之管理办法中，无一例外地规定必须由政府机关指定银行。但究竟什么机关是属于指定的专户银行，目前也缺乏明确规定；只有北京市明确为由国土房管局指定银行。上海市的管理办法则比较先进，由相关房地产管理部门与市商业银行间签订明确的委托合同，并以区、县为单位开立辖区内维修公共基金专户。但这些仅仅针对市管理委员会成立之前，公共维修基金由政府代为监管状况；对于该规定作反面推定，在管理委员会成立后，对该公共维修基金的监管则应直接移转给管理委员会。[25]
一般而言，公共维修基金的使用需要满足以下条件：首先，公共维修基金足额到位，维修之项目符合使用范围，或符合公共维修基金使用之范围。其次必须是在共享部位或共享设施保固期届满后；再者对于房屋共享部位、共享设施设备的中修、大修、更新、改造，在管理委员会成立之前，售屋单位应先征询相关住户之书面同意；管理委员会成立后，涉及全体住户之权利义务，须先征询管理委员会之书面同意，且管理委员会书面意见经区分所有权人会议批准或授权。最后，还有可能包括依法规、规章和有关技术标准规定必须维修之清形，物业行政主管部门可责成区分所有权人或物业服务管理单位负责实施，其资金支出应按物业管理区域之相关住户的建筑面积比例共同承担。
公共维修基金之使用也有一定的程序要求；在现行使用程序中，遵循着申请、审核及拨款之基本步骤。申请人为区分所有权人，申请之审核者有哪些，按中国大陆之住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法之规定，在管理委员会成立前，公共维修基金之使用计划应由当地房地产行政主管部门审查后划拨。在管理委员会成立后，公共维修基金之使用应经管理委员会审定后实施。至于使用公共维修基金之拨款程序，公共维修基金应当在银行专户储存，专款专用；因为公共维修基金的来源，不属于国家或地方政府之财政拨款，因此凡法规或规章中所使用“划拨”一词，是不准确的。公共维修基金使用程序应该转变为管理委员会拟定计划，经由区分所有权人会议审批通过，再由银行拨款之流程进行。为公共维修基金安全性考虑，可以就每次使用情况在政府主管部门备案，或在一次或连续动用金额达到一定量时，需要接受专业机关年度审计，并加强政府查核之指引。[26]
（3）专项维修资金。[27]
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共享部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。共享设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。
商品住宅专项维修资金由购买商品住宅（及住宅区域内的非住宅）的业主交纳。1999年1月1日起至2008年2月1日前签订房屋买卖合同的业主，按照购房款的2％交纳首期住宅专项维修资金；独栋别墅的业主按购房款的1％交纳。自2008年2月1日起签订房屋买卖合同的业主，按照多层住宅楼（六层及六层以下）100元/建筑平方米；高层住宅楼（六层以上）200元/建筑平方米的标准交纳首期住宅专项维修资金。
商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共享部位、共享设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。住宅共享部位、共享设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
2．管理费、公共维修基金及专项维修资金之监督
（1）管理费之监督。
根据中国大陆物业服务收费管理办法，对管理费之费用监管主要有两种：一种是行政性监督，中国大陆国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门，负责全国物业服务费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同县级房地产行政主管部门，负责本行政区域物业服务收费的监督管理工作。物业服务收费应当依据不同物业的性质或特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于物业服务应当由建筑主管部门进行检查，按照不同级别的服务，收取不同的费用；并使得物业服务的质量和收费标准对应起来。物业服务内容的标准要细致化，要分类，要有级别，在此基础上将收费服务内容之对应。虽然对物业服务费用进行监管的主体是各级行政机关，但还有一种是区分所有人自治性监管。当区分所有人或区分所有人会议对物业服务资金年度预算、决算及收支情况提出质询时，物业服务管理企业应当及时答复。当物业服务费采取酬金制方式时，物业管理企业或区分所有人会议可以按照物业服务合同之约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预算、决算及收支情况进行审查，这些都明确区分所有人对物业管理费的监管权。以下分别就以上的两种监管叙述：[28]
①政府的行政性监管。
第一，价格控制。
政府的监管首先体现在对物业服务费用价格的控制上。2004年之后，中国大陆政府定价已经被取消，取而代之是指导价和市场调节价，在一些地方，政府部门对物业服务费用分等收费的起点以及限度，都进行了明确的规定。但这种对价格的政府监管或者干预实质意义不大，因为政府虽控制价格，但却未必能控制各公寓大厦的服务质量。所以在物业服务的收费标准上，本文建议应该让权于住户，由住户与物业服务企业以市场机制进行协商定价更为适合。以2006年1月公布的北京市《物业收费管理办法（试行）》为例，亦将政府指导价的空间与时间限缩到极极小的范围内，仅适用于经济适用住房之公寓大厦，危改回迁之公寓大厦，并且适用时间也限制在未成立区分所有权人会议前。
为通过价格控制实行监管，还有一些中国大陆的地方政府着力于对物业服务的某些或某个具体细项进行控制监管。2004年底，在中国大陆安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知中，车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费，由市、县人民政府价格行政主管部门，会同房地产行政主管部门按照合理补偿，保本微利的原则，制定管理办法和指导价格，实行政府指导价的物业服务费应当按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定，其利润不得超过物业服务成本的5％。
第二，报备案制度。
行政性监督还体现在报备案制度中。早在1994年第33号，中国大陆《城市新建住宅小区管理办法》第11条规定：“物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。”一些地方性规章也就物业服务费用的备案制度作了详细规定，以上海为例，2005年上海市《住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第6条明确了收费标准的备案，即物业管理企业应自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地区的县价格主管部门和房地产行政主管部门备案。2004年修正后的海南省《住宅区物业管理条例》规定：“普通住宅物业管理费收取的具体标准由管理委员会与物业管理公司，根据政府指导价规定的幅度在物业管理委托合同中约定，并报所在地价格主管部门备案。”备案制度涉及的一般为公共性服务费用，至于个别住户的特约服务费用的收取如代为复印档案、代为打扫室内等费用则无需备案。
第三，许可证制度。
行政监管也可以在许可制度之方式执行，这主要在一些地方规章中体现。以汕头市为例，根据其2004年制定的汕头市《物业服务收费管理实施办法》规定，汕头市施行物业管理服务分等定级收费制度，同时对于实行政府指导价的物业服务收费，实行收费许可制度。属政府指导价的物业服务收费，按规定实行收费许可证制度。在金平区、龙湖区及濠江区的物业服务企业，当其服务等级为一、二级和实行选项制度，由市价格主管部门负责核发收费许可证；服务等级为三、四级的，则由当地政府价格主管部门核发收费许可证。至于澄海区、潮南区及南澳县收费许可证由当地政府价格主管部门负责核发。所从政府对物业服务收费的行政监管，随着政府定价的取消，对物业服务收费采取许可制的范围正日益减缩。
行政处罚，行政性监管还体现在对违反物业服务收费制度的处罚上。根据中国大陆《物业服务收费管理办法》第21条规定：“政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目及标准的监督。”物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。《物业服务收费码标价规定》第12条亦规定，对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格诈欺之行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格诈欺行为的规定》进行处罚。可见，中国大陆政府对物业服务收费的行政监督主要是以物业服务企业为监管对象，这与住户的自治监管是一致的。
②住户的自治性监管。[29]
第一，查询。
住户对物业服务收费的监管，首先体现在对用户之查询上。住户希望了解物业服务收费情况时，可以委托管理委员会对物业服务收费情况进行查询，并告知查询结果。管理委员会必须保证每一个住户都能无障碍地行使知情权，了解到物业服务的收费情况。这种查询制度是公示制度的一个必要补充，都是为了满足区分所有权人的知情权而设的。从效果上而言，查询制度能够弥补公示时间之短暂，某些区分所有权人来不及仔细看之缺憾。同时因为查询往往是应需要进行，与大张旗鼓地张贴相比，似乎更能保护全体区分所有权人的财务隐私。当然从区分所有权人提出查询要求，到通过管理委员会得到查询结果，应该留有一个合理的等待时间。
第二，质询。
住户的自治性监管也体现在住户质询制度上。当住户或者区分所有权人会议，对公布的物业服务资金年度预决算或收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。除了住户进行质询之外，还可以由物业服务企业启动征询意见。以《汕贯市物业服务收费管理实施办法》为例，其中第15条规定：“物业管理企业每年至少1次征询住户对物业管理服务的意见，对满意率还不到等级标准要求的，住户可要求物业管理企业修改物业服务合同的等级收费标准，并根据修改合同的约定，相应追减已缴物业管理服务金额，追减幅度应视物业管理服务质量下降情况，对应相应的等级标准确定。”
第三，审计。
物业服务收费采取酬金制度方式，物业管理企业或者区分所有权人会议可以按照物业服务合同之约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和为企业资金的收支情况进行审计。除了上述两种监管之外，还存在其他类型的监管方式，例如2005年上海市《住宅物业服务分等收费管理暂行办法》第11条第1款规定：“物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。”与上述两种监管最大的不同在于，监管的对象从物业服务企业扩大到物业服务的双方，并且可以就物业服务纠纷进行协调。
（2）公共维修基金之监督。
对于现行监管模式之改革，学者建议：第一阶段可以由政府收取、银行保管及政府委托会计师审核，管理委员会的开支使用。政府也可以委托基金管理机构进行信托投资，其收益归住户或支付管理成本。第二阶段由政府指导管理委员会行使职权，公共维修基金由银行保管，大型小区之区分所有权人会议和管理委员会制度比较健全的小区，亦可由管理委员会从政府指定的管理公司中选择进行代理管理和投资；并由律师、会计师事务所监督，只要区分所有权人会议通过后，管理委员会得支取使用。第三阶段当区分所有权人会议和管理委员会成长起来以后，再逐渐过渡到私人财产管理企业，按管理房地产基金的方法管理公共维修基金。
对于公共维修基金之监督，系以保障住户之自主监管为目标。区分所有建筑公共维修基金属于区分所有权人共有，由区分所有权人进行监管理所当然，这也体现了区分所有建筑公共维修基金之所有权、使用权与管理权之整合，也有利于区分所有权人对于公共维修基金制度的认同感。区分所有权人居住生活于区分所有建筑中，对于建筑物之共享部分和共享设施及设备的使用折旧状况最为了解，对维修的需要与否自较能及时掌握，这些与公共维修基金设置目的联系最为密切。以区分所有权人进行资金管理模式，同时考虑到公共维修基金的高安全性要求，在建立以区分所有人自治管理为主导的监管体系下，‘应同时由各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导，协调并监督维修基金的管理与使用；政府的作用可以体现于：
①宏观层面，制定完善的相关政策。包括区分所有建筑公共维修基金存储、使用，及结余情况的报备制度；以及公共维修基金审计监督制度，区分所有权人查询对帐制度，公示制度等等。
②微观层面，服务于区分所有建筑为主导的公共维修基金管理模式，能就区分所有人会议及管理委员会所不能审理事项给予扶助。例如公共基金收缴时要求明细到户，而一个区分所有权人会议或管理委员会是无力也无暇建立本地域的维修资金明细数据的。政府部门则可以利用专门开发的维修资金管理信息系统，及时建构维修的地域关系数据及电子清册。
如此既可以保障区分所有权人对维修资金的决策权，也可防止由于监管漏洞，造成维修资金的管理危机；并利用区分所有权人自主管理维修基金的特点，促进该基金的增值与保值。[30]
（3）专项维修资金。
专项维修资金是一种预防性基金，是建筑物在遇有重大修缮改良时的经费保障。因此在专项维修资金制度设计上，一般较为重视其归集、使用、监管、增益交割与退还等环节，对于专项维修资金的存储这样细节性的工作往往规范不详尽，以大陆地区为例，对于存储是做到当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
目前大陆地区专项维修资金的专户银行选择上，并无统一标准，但无论是中央部委颁布的管理办法，还是各地自定的管理办法中，无一例外的规定必须由政府机关指定银行，目前只有北京明确为由国土房管局指定的银行。 [31]
3．评析
（1）大陆地区物业管理费、公共维修基金及专项维修资金并无区分使用目的，大陆地区对于上述三种费用，从物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法并无区分使用的目的及用途，即使有也只是广义的解释，并无清楚明白去解释他们的区分，如此就必须藉由行政机关或司法机关去解释，这样容易产生纷争，法律的不明确性，导致无所适从。
（2）虽然学者大多有探讨大陆地区物业管理费、公共维修基金及专项维修资金，但立法者并不采纳，反观台湾地区仅分成公共维修基金和管理费，虽然大多数区分所有权人并不是很清楚，但是已有大致的分类，比较能够容易清楚，惟使用目的和方法也是无法分办，亦导致区分所有权人将两个不同的项目混用，而使产生的法律效果，往往延伸许多问题出来。
四、台湾地区积欠管理费之判决
（一）台湾地区内政部函释之解释
区分所有权之受让人，对于让与人积欠依规约应负之管理费，无给付之义务。依“台湾地区内政部”1997年2月26日（86）台内营字第867230号函，认为除非新区分所有权人与原区分所有权人订有债务承担之契约，约定由新区分所有权人清偿所欠费用，则新区分所有权人应依约定清偿。否则，因为新区分所有权人，在购屋前并非区分所有权人，所以原则上并非没有代替区分所有权人清偿积欠费用之义务。但依台湾地区“公寓大厦管理条例”第24条之规定，区分所有权之继受人应于继受原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务。因为管理费之缴纳是原区分所有权人之义务，然新区分所有权人依本条之规定，则有代为缴纳之义务，法院判决也有认同此见解。不过，台湾高等法院之见解，认为台湾地区“公寓大厦管理条例”第24条之立法目的应是避免特定继受人于继受后主张未参加规约之订定不受规约之拘束，使规约对于继受人亦有拘束力，至于已具体发生之管理费给付义务不在规范范围内；即继受人仅系继受契约之地位，而非继受已发生之债务。[32]
（二）台湾地区高等法院民事判决2010年度上易字第439号
1．事实及理由
（1）被上诉人起诉主张：上诉人为伊所属水钻石小区（下称系争小区）之区分所有权人，其所有专有部分为9户建物。系争小区规约管理费之收费标准及收支方法，授权由伊订定，伊于2004年8月31日召开第1届第5次管理委员会，决议自2004年7月24日起上诉人每月应缴纳之管理费，依每坪新台币（下同）50元计算，诅上诉人自2008年7月起至2009年4月共10个月，拒不缴纳管理费，共积欠伊管理费885, 740元。（2）上诉人则以：系争小区为商场与住宅混合型态，共有6栋，各设有1部电梯，均供3楼以上住户使用，伊所有之商场位于1楼、2楼及地下1、2楼，并未设电梯出人口，且伊商场四周之清洁维护，均由伊另行雇工处理，被上诉人管理费之支出，通常以电梯维修保养、环境清洁维护及警卫为三大主要项目，此三项支出之管理服务，伊皆未能享有，伊缴纳之管理费应低于3楼以上住户方合理。被上诉人命伊缴交与3楼以上住户同额之管理费，违反使用者付费原则，显失公平，属“民法”第148条之权利滥用，应不生效力。再者被上诉人就伊应缴纳管理费由每坪30元调涨为50元，未提出说明及计算依据，自属无据，仍应依每坪30元计算管理费方为允适。…（3）关于管理费上诉部分：被上诉人主张：上诉人所有建物专有部分应依每坪50元计算管理费，其自2008年7月起至2009年4月止，已欠缴10个月管理费共计885, 740元之管理费等语，上诉人对于积欠上开10个月管理费之事实，固不争执，惟辩称上诉人应缴纳之管理费，应依每坪30元计算为合理，其积欠之管理费应仅为531, 444元。经查：被上诉人为依法设立之公寓大厦管理委员会，并经台北县政府泰山乡公所于2004年8月27日审查同意备查，有（93）北县泰乡建字第0930014044号所核发之公寓大厦管理组织报备证明可稽。又系争小区规约第10条约定，各项费用之收费标准及收缴、支付方法，许可证管理委员会订定。被上诉人第1届管理委员会乃依系争小区规约之约定，于2004年8月31日召集第5次会议决议通过，自2004年7月24日管委会成立后，上诉人商场管理费订每坪为50元，2004年7月24日前之管理费需再讨论，有系争小区规约及被上诉人第1届第5次管理委员会议纪录可稽。嗣两造于2005年4月间订立系争协议书约定：（4） 2004年2月至7月乙方（即上诉人）代管期商场管理费，乙方同意按50元/坪收费，即补给管委会（即被上诉人）差额20元/坪等语，且上诉人于2008年8月25日亦依系争协议书约定缴纳每坪50元管理费，并于2008年度3月至6月缴纳管理费367, 992元，准此，上诉人应缴纳每坪50元之管理费，系争小区区分所有权人会议决议授权被上诉人决定，再由被上诉人第1届第5次管理委员会会议决议通过，并经上诉人同意后方予实施，上诉人自应依被上诉人上开决议缴纳每坪50元之管理费。
2．关于本案评析
又系争小区规约第10条约定，各项费用之收费标准及收缴、支付方法，许可证管理委员会订定。被上诉人第1届管理委员会乃依系争小区规约之约定，于2004年8月31日召集第5次会议决议通过，自2004年7月24日管委会成立后，上诉人商场管理费订每坪为50元，2004年7月24日前之管理费需再讨论，有系争小区规约及被上诉人第1届第5次管理委员会议纪录可稽等语。
系争规约第10条系为概括规定，对于上诉人极大的不公平，又依规约许可证管理委员会决议通过，此授权极不合理，当侵害区分所有权人之利益必须依区分所有权人决议决定，并非由管理委员会决定，更何况是授权给予管理委员会，因本文认为此判决似有瑕疵。
五、结论
按台湾地区“公寓大厦规约范本”第11条之规定，管理费和公共基金之用途定义不尽明确，又因此等模板不是法规范，通常在实务上管理费和公共基金都是混在一起，性质相同，不相互区分，依照其文义解释，两者之使用，区分不易，容易混淆。但本文主张，管理费和公共基金是必须分开使用，一开始建商给予的基金是公共基金，目的在使用于重大维修、拆除重建及机电设施维修，主要是建筑物重大修缮和重大维修；反观，管理费系指日常生活之支出，使用在于公寓大厦平时必须支出的，例如水、电、管理员费用及一般电梯维修等，又每个月所缴交管理费应该有一部分的比例要缴入公共基金，以防止公共基金不足时所使用。是以公共基金和管理费依其文义解释，必须限缩解释，两者须分开使用，如此比较清楚使用之目的和范围，不然管理委员会有投机分子利用职务上之便侵占管理费之问题发生。
在台湾地区之公寓大厦，管理费和公共基金之使用和保管也常常是令人烦恼问题，因为管理委员会常常都是由区分所有权人担任，本身有职务在身，又兼任管理委员。然而管理委员又是另一个领域，对于管理费和公共基金之保管与使用更是专业的问题，一般没有受过财务训练的人，可能是不知道如何去管理和保管。本文建议，若真的有大型的公寓大厦，可考虑以和会计师事务所合作或者与物业管理公司配合，作为财务上的管理，如此比较不会产生问题；至于小型的公寓大厦则可利用信托法，俾使用管理费和公共基金的运用透明化。
另外是关于监督的问题，参考中国大陆对于管理费的监督，区分为政府的行政监管和住户自治监管。在政府监管方面则有价格控制、报备案制度及许可证制度；而住户的自治监管，则有查询及审计。另外对于公共基金之监督，亦可由政府监管、银行保管及会计师审核。中国大陆对于管理费及公共维修基金已有妥善的规定，值得台湾地区借镜虽然在执行面如何，并不清楚，至少有好的制度，住户才能遵循。参酌大陆地区的做法，本文认为台湾地区对公寓大厦管理实在需要政府介人，因为公权力的介入，是一般人比较信任，虽然有反对者，但总是比较安全。建议台湾地区政府可以每年一次做个查核的动作，只要采样查核，就不需动用太多的人力、时间和费用，如此也让管理委员会能够有所警惕。进一步言，若区分所有权人对于财务上有问题，亦可请政府介入；在前述双轨制的情形下，一定可以对于管理费和公共基金较严格的监督。
关于公共基金与管理费之欠缴，本文中似乎未提及；因其涉及诉讼法，属于民事诉讼程序，与本文探讨之性质并不相同，容后再另文探讨。不过关于公共基金与管理费之诉讼，与金钱息息相关，在诉讼方面，都是以给付之诉为请求，其他关于当事人、当事人适格及诉讼程序的问题，系为诉讼之探讨。另外对于管理费的收取，文中也未提及，因牵涉的范围过于广泛，涉及坪数、物业管理、建筑物造价及成本计算，超过法律之探讨层面，毕竟管理费每栋建筑物标准不一，主要由区分所有权人决定就可以了，但还是有很多问题产生。
本文主张，公共基金与管理费之区分，是有实质之意义，因为使用目的及方法不同，区分所有权人很容易混在一起，不知道两者有何不同。目前台湾地区实务上的做法亦是如此，并不区分两者，若能够把这两者区分后，且发挥他们的效用，可使公寓大厦之管理更为进步，创造更和谐的生活。
【注释】
[1]黎淑慧：《法律与生活—从公寓法谈起》，新文京开发出版股份有限公司2003年版，第70-71页。
[2]温丰文：《公寓大厦管理问题之研究》，台湾地区“行政院”研究发展考核委员会委托研究计划1997年版．第65-66页。
[3]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第66 - 68页。
[4]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，台能，书泉出版社2004年11月版，第66-68页。
[5]台湾地区“立法院，，秘书处编印：《公寓大厦管理条例案》，法律案专样第184样（下册），第603页。
[6]尹章华等六人：《公寓大厦管理条例解读》，月旦出版社1995年版，第182页。
[7]中国台湾地区称之“契约”，中国大陆地区所谓之“合同”。
[8]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第64-65页。
[9]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第25-27页。
[10]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第28-32页。
[11]何明祯：《建筑物区分所有之研究》，国立政治大学法律研究所硕士论文1983年7月版，第6页。
[12]鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法（上册）》，张双根译，法律出版社2004年版，第643页。
[13]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第52页。
[14]周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第76页。
[15]中国大陆地区所称之“合同”，中国台湾地区称之“契约”。
[16]毛寿龙：《居住小区物业收费的制度基础》，http: //www. blogchina. com/new/display/88295. html，最后访问日期2013年3月10日。
[17]请参照《住宅专项维修资金管理办法》。
[18]参照黄敏政：“台湾地区‘台北县公寓大厦管理维护问题之探讨”’，http: //publish. tpc. gov. tw/Book/laborbook/no. 14/architecture/in＿06. htm，最后访问日期2013年3曰20日。
[19]李永然、徐铃珠：《公寓大厦·小区·实务》，书泉出版社2004年11月版，第64-65页。
[20]温丰文：“台湾集合住宅之管理”，载《法令月刊》，1993年第44卷第9期，第44页。
[21]温丰文：《公寓大厦管理问题之研究》，台湾地区“行政院”研究发展考核委员会委托研究计划1997年版，第129-130页。
[22]吴明轩：“公寓大厦管理委员会之功能”，载《法学丛刊》1998年第169期，第25页。
[23]林真真：“公寓大度管理委员会之研究”，2007年中原大学财经法研所硕士论文，第78页。
[24]《物业服务收费管理办法》第9条。
[25]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第214页。
[26]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，湘京大学出版社2007年版，第216 -218页。
[27]“住宅专项维修资金”，载于http: //house. focus. cn/msgview/2121/1/233471264. hurl，最后访问日期2013年3月24日。
[28]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，能京大学出版社2007年版，第192-195页。
[29]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第195页。
[30]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第223-224页。
[31]陈鑫：《业主自治—以建筑物区分所有权为基础》，北京大学出版社2007年版，第213-214页。
[32]吴尚昆：《公寓大厦是与非》，三民书局2002年版，第130-131页。